Quando deve essere fatto un accatastamento di immobili a Roma è necessario tenere presenti oltre che al costo e alle tempistiche, anche di una serie di regole molto rigide per ogni singola categoria catastale. Nel testo che segue cercherò di dare un aiuto per districarsi nella giungla delle diverse categorie ed avere bene in mente quali obblighi legislativi debbano essere ottemperati. Ho voluto creare una suddivisione in parametri tematici, per renderne più veloce e chiara la fruizione.
Cos’è l’accatastamento di un immobile
L’accatastamento è un adempimento legale necessario per catalogare, allibrare ed attribuire una rendita su un immobile quando si esegue una nuova costruzione. La rendita sarà usata poi dal governo per tassare i beni ed il mancato adempimento comporta sanzioni amministrative comminate dall’Agenzia delle Entrate.
Nel linguaggio comune spesso si parla di “accatastamento” inteso come variazione di un unità immobiliare. Per esempio quando si eseguono i lavori interni in un abitazione oppure il cambio di destinazione d’uso, alla fine “si fa l’accatastamento”. Questo è un modo errato di usare questa parola tecnica in quanto si sarebbe dovuto dire “si fa la variazione catastale”. La variazione catastale è ben diversa perchè si usa per apportare variazioni alle categorie, nella loro consistenza e nel classamento.
Sia se si esegue l’accatastamento di nuovi fabbricati o la denuncia di una variazione relativi a fabbricati esistenti, va usata la pratica DOCFA. Prima di andare troppo oltre però diamo uno sguardo al paragrafo che segue e capiamo meglio cosa sono e quali sono le categorie catastali.
Categorie catastali
Per capire come si fa un accatastamento a Roma va innanzitutto compreso che gli immobili al catasto sono divisi per categoria. Di seguito faccio un’analisi dettagliata delle categorie catastali principali ovvero le più utilizzate. Come potrai vedere ogni tipo di immobile presente sul territorio è catalogato in una determinata categoria.
Gruppo di Categoria A
La categoria A comprende tutti gli edifici a destinazione abitativa, indipendentemente dalla metratura, dall’ubicazione e dalla qualità delle rifiniture. Vediamo cosa comprende:
A2: abitazioni di tipo civile
Si tratta di fabbricati destinati all’abitazione di nuclei famigliari. Devono rispondere alle richieste normative (sia nella struttura che nell’impiantistica che nelle rifiniture) legate a questo uso.
A7: villini
Con il termine “villino” si intende un immobile unico o suddiviso in più unità, ognuna delle quali deve però poter usufruire di una parte esterna di esclusiva competenza.
A8: ville
Per “villa” si intende un immobile dotato di un’area verde esclusiva, sia essa un giardino oppure, se più ampia, un parco. Deve essere accatastata in un’area di pregio proprio dal punto di vista catastale. Le rifiniture dell’immobile devono avere caratteristiche qualitative superiori alla media.
A10: uffici
In questa categoria rientrano uffici per esempio commerciali, e studi di professionisti (medici, architetti, etc). A questo tipo di immobili sono imposti obblighi riguardanti la sola finalità lavorativa e quindi non sono predisposti all’abitazione civile.
Gruppo di Categoria C
La categoria C comprende immobili non destinati all’abitazione umana bensì allo svolgimento di attività professionali (negozi, laboratori, magazzini) oppure al ricovero di animali (stalle). Le destinazioni principali sono:
C1: negozi
Unità adibite alla vendita al dettaglio di prodotti.
C2: magazzini
Locali utilizzati per la conservazione di prodotti, sia ad uso famigliare che per la vendita a terzi. Sono compresi in questa categoria anche i locali di sgombero e i sottotetti.
C3: laboratori
Locali la cui destinazione è inerente la professionalità di un artigiano. In essi possono essere eseguiti servizi o trasformazioni di materie prime e prodotti.
Gruppo di Categoria F
Alla categoria F appartengono le Unità Immobiliari Urbane (U. I. U.) che non possono produrre alcun reddito e quindi neppure relative rendite catastali. Non è richiesta per le U.I.U. alcuna planimetria catastale da presentare perchè esse si rappresentano nell’elaborato planimetrico. Poiché non producono rendita catastale, esse vengono dichiarate “fittizie”. La loro esistenza è stata permessa per consentire la presentazione di unità quali corti interne, lastrici solari e unità in costruzione. La documentazione ad esse relativa può essere presentata al Catasto con la procedura informatizzata Docfa.
F1: area urbana
Sono comprese in questa categoria le aree esterne che non sono assimilabili ad alcuna altra definizione come per esempio le aree comuni. Di fatto sono appezzamenti di terreni non iscritti al catasto terreni ma al catasto fabbricati perchè fanno parte di un fabbricato urbano.
F2: fabbricati collabenti
Si intendono compresi in questa definizione edifici diroccati, cadenti, non utilizzabili. In sostanza sono unità totalmente o parzialmente inadatte all’abitazione. La legge non consente di comprendere in questa sezione immobili già denunciati. Per accatastarli è necessario che non siano previste variazioni di alcun tipo.
F3: in corso di costruzione
All’opposto della categoria F2, la F3 riguarda unità non ancora terminate ma in via di costruzione. Si consiglia l’utilizzo della sigla F2 se si intende comprare o vendere un edificio prima del termine dei lavori edilizi cui è sottoposto.
F4: in corso di definizione
Rientrano in questi immobili tutti quelli non ancora definiti. Per fare qualche esempio: possono essere appartamenti ricavati dalla divisione di una villa e di cui ancora non si conosce con certezza la quantità totale che ne verrà ricavata. Anche le parti scorporate da un immobile prima della compravendita sono soggette a questa catalogazione.
F5: lastrico solare
Per lastrico solare si intende la copertura calpestabile di un edificio, atta a proteggere i piani sottostanti ed a consentire l’uso quale terrazza o altro.
Quando è obbligatorio l’accatastamento

Secondo le leggi vigenti, è necessario l’accatastamento di immobili di qualsiasi natura che siano soggetti ad accatastamento fiscale, ossia al pagamento di IMU. In altre parole possiamo affermare che l’accatastamento a Roma è una categorizzazione degli immobili in base alle loro caratteristiche ed alle destinazioni d’uso. L’accatastamento al catasto fabbricati deve essere eseguito da una figura professionale abilitata obbligatoriamente per tutti gli immobili nuovi edificati sia sul terreno che in una soprelevazione con produzione di una rendita.
Di seguito le tipologie di immobili rurali non soggette a necessità di accatastamento, in base al Decreto Ministeriale 29 febbraio 1998, n.28 (nello specifico: art. 3, comma 2 e 3).
- immobili con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
- serre poggiate su terreni;
- serbatoi di accumulo acqua per l’irrigazione;
- manufatti isolati privi di copertura;
- tettoie, concimaie, conigliere, porcili, pollai, casotti, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 180 cm e volume inferiore a 150 mc;
- edifici privi di allacciamenti quali gas, luce etc e comunque privi di fondazione e non stabilmente fissati al terreno;
- fabbricati degradati e ruderi (collabenti).
Nel caso in cui l’accatastamento, seppure necessario, non venga eseguito, i proprietari degli immobili incorrono in una sanzione da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Tempistiche dell’accatastamento
Non è possibile prevedere in modo esatto il tempo necessario per accatastare un immobile. Se tutto procede senza problemi, possono essere necessari anche soltanto pochi giorni o al massimo poche settimane.
Tenere in considerazione che un Geometra deve:
- controllare le carte che si hanno a disposizione e creare una logica d’intervento;
- raccogliere le informazioni e rilevare le misure attraverso un sopralluogo;
- nel caso in cui la nuova costruzione sorge su terreno va fatta anche la pratica di accatastamento al catasto terreni attraverso un rilievo topografico cosiddetto “tipo mappale”;
- compilazione del DOCFA in accatastamento;
- consegna della documentazione prodotta all’Agenzia del territorio attraverso SISTER;
- attendere i tempi di approvazione del catasto;
- ottenimento della visura catastale aggiornata.
Il rispetto di questi step mette il proprietario al sicuro da qualsiasi tipo di contestazione legale e da ipotetiche sanzioni amministrative. Per avere la certezza di essere in grado di rispettare i tempi previsti dalla normativa, è necessario però agire per tempo, così da non trovarsi troppo a ridosso della scadenza. Dal momento in cui viene data la fine dei lavori, vi sono 30 giorni di tempo per eseguire la procedura che serve agli uffici catastali per calcolare il valore economico dell’immobile ed attribuirgli la rendita.
Accatastamento immobili rurali

Il capitolo relativo agli accatastamenti di immobili rurali è importante perché nel 2011 è stato fissato l’obbligo di trasferire il censimento di questi immobili di Roma dal catasto terreni al catasto fabbricati. Sono soggetti all’obbligo tutti gli edifici che siano dotati di autonomia funzionale, producano reddito e non siano mai stati censiti al catasto fabbricati in precedenza. Per procedere alla regolarizzazione è obbligatorio rivolgersi ad un Geometra abilitato che, con il programma DOCFA in accatastamento, effettuerà il passaggio.
Il Docfa permette l’inserimento degli immobili rurali che non erano soggetti ad accatastamento fabbricati definendoli come “fabbricato ex rurale” e sono trattati all’articolo 2, comma 36 e 37 del Decreto Legislativo n. 262/06. Il Geometra che presenti la richiesta di regolarizzazione deve indicare la data di fine lavori e quella in cui si è verificato il “caso d’uso” che ha reso l’edificio non idoneo. I casi d’uso possono essere: cambiamento dello stato giuridico del bene, perdita dei requisiti di ruralità e trasferimento dei diritti.
Sanzioni per mancato accatastamento di fabbricati rurali
L’agenzia delle entrate notifica al proprietario di fabbricati rurali l’obbligo di regolarizzazione. Se il proprietario ravvisa l’assenza di obblighi catastali, deve comunicarla con dichiarazione ufficiale alla sede dell’Agenzia delle Entrate che ne abbia fatto richiesta. Per la dichiarazione, deve utilizzare il modulo allegato all’avviso oppure procedere con iter on line sul sito dell’Agenzia stessa.
Se sul fabbricato rurale è necessario l’accatastamento al catasto urbano in caso di notifica è prevista una sanzione minima di € 1.032. Se la proprietà esegue il ravvedimento operoso spontaneamente prima della notifica, ossia l’atto di aggiornamento con pagamento della sanzione, essa viene ridotta a 172 € (1/6 del totale).
Costo dell’accatastamento catastale
I costi dell’accatastamento a Roma sono soggetti a due voci diverse: le spese catastali vere e proprie e la parcella spettante al Geometra che firmi la documentazione e se ne assuma la responsabilità. Premetto che, se devi accatastare un immobile, il modo più semplice è quello di contattare il tecnico e trasmettergli i documenti utili alla valutazione.
Spese Catastali
In linea di massima le spese catastali ammontano ad € 50,00 per ogni immobile di nuova costruzione salvo che debba essere fatto anche l’inserimento del fabbricato al catasto terreni (tipo mappale) con lo strumento topografico.
Costo del Geometra
I costi della parcella spettante al professionista sono più variabili rispetto alle imposte del catasto. Il costo di accatastamento immobili dipende da:
- complessità del lavoro;
- numero di unità immobiliari;
- grandezza dell’immobile;
- presenza o meno del rilievo topografico;
Per questi motivi indicare un prezzo per questo tipo di pratica è un azzardo. Io sono iscritto al Collegio dei Geometri di Roma dal 2009 con il numero 10158, ho timbro professionale, firma digitale, PEC, SPID, programma DOCFA, abilitazione a Sister e quindi ho tutti gli strumenti che possono fare al tuo caso. Quando il professionista deve documentare e firmare una nuova costruzione, la sua parcella si aggira tra 1200 € a 2.300 €, che include anche l’esecuzione del Tipo Mappale col PREGEO.
Alla parcella del professionista devono essere sempre aggiunti i costi relativi alle spese catastali sopra esposti.
Queste cifre rappresentano un’indicazione di massima ma è possibile che vi siano spostamenti verso l’alto o il basso in base alle diverse zone del territorio nazionale.
Accatastamento immobili: controlli amministrazione
I controlli da eseguire sul regolare svolgimento dell’accatastamento catastale sono demandati in via esclusiva all’Agenzia delle Entrate.
I focus su cui l’Agenzia dichiara di agire con particolare attenzione sono:
- rilevazione e verifica di concrete situazioni in cui sia ipotizzabile un rischio per la sicurezza delle persone;
- lotta ad ogni forma di evasione degli obblighi legali e fiscali;
- scoperta e sanzionamento delle vere e proprie frodi a danno dell’erario;
- attività statistiche a campione per creare banche dati aggiornate sulle tipologie più diffuse di condotte contrarie agli obblighi fiscali, su tutto il territorio nazionale.
Per monitorare in modo puntuale gli immobili di ogni tipo, l’agenzia delle Entrate procede regolarmente al classamento ed a un successivo sopralluogo di verifica.
Immobili abusivi? Come comportarsi
Alcune irregolarità che ricadono nella voce relativa all’abusivismo possono essere frutto di errore umano o disattenzione (nel controllare, per esempio, i documenti di un’eredità) ma la maggior parte di esse ha natura assolutamente dolosa.
Per definire un immobile come abusivo è necessario che esso risulti:
- privo di titolo di abitabilità;
- realizzato in modo autonomo, senza ricorrere alle normative vigenti;
- senza licenza o concessione edilizia;
- privo dei permessi per procedere alla costruzione.
In questi casi l’immobile risulta essere privo di titolo di conformità, e cioè della corrispondenza tra la sua situazione di fatto e il titolo con cui il Comune ne ha autorizzato la costruzione. Tale titolo è assolutamente indispensabile e per questo motivo non è possibile procedere all’accatastamento di un edificio abusivo senza prima aver provveduto alla sua regolarizzazione.
Solo in casi straordinari può intervenire una sanatoria o un condono che di fatto bonificano la proprietà e la rendono accatastabile e quindi soggetta alla normale legislazione.
Accatastamento immobili fantasma

Gli immobili fantasma, come suggerito dal nome, sono tutti quegli edifici mai sottoposti a verifica catastale e quindi, di fatto, inesistenti per l’Agenzia delle Entrate e gli uffici catastali. Dal 2006 l’amministrazione, attraverso una sovrapposizione di mappa satellitare con mappa catastale terreni ha rilevato fabbricati sfuggiti all’accatastamento. Seppure il fenomeno sia in netto calo, ve ne sono comunque ancora molti in Italia. Per accatastarli e quindi renderli conformi alle normative vigenti, è necessario affidarsi ad un professionista che ne verifichi l’esistenza, la tipologia, la proprietà e la classe per la quale fare richiesta di accatastamento.
Nel caso in cui l’abuso venga scoperto prima della messa in regola, l’Agenzia delle Entrate attribuisce dichiarazione di “rendita presunta”, secondo quanto previsto dal Decreto Legislativo 78/2010. La verifica può avvenire attraverso la sovrapposizione di mappe catastali e satellitari o altro controllo. In questo caso, l’Agenzia delle Entrate provvede al sopralluogo e commuta la sanzione.
La presente guida è stata elaborata con attenzione alle normative vigenti e più aggiornate; tuttavia, nel caso in cui si debba procedere all’accatastamento di un immobile o di un terreno, è necessario verificare anche le disposizioni locali e le variazioni tariffarie che possono esistere tra una zona e l’altra.
Accatastamento immobili Roma: richiedi il servizio
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