Quando si pensa a un bene immobile, viene subito in mente una casa di proprietà, come un appartamento o una villa.
In realtà la definizione è più ampia e comprende ogni genere di costruzione stabile, formata da più materiali assemblati insieme a dare vita a un unico blocco, dalla conformazione variabile e destinato a un uso prestabilito, che non necessariamente deve essere quello domestico.
In questa definizione rientrano anche i terreni che, insieme al fabbricato appena descritto, costituiscono quelli che vengono chiamati beni rifugio. Tuttavia, anche i beni immobili possono essere soggetti alle oscillazioni del mercato e subire processi di svalutazione in determinati periodi storici, magari a seguito di crisi economiche come quella americana del 2008 o del peggioramento di alcuni quartieri prima ambiti e ottimamente serviti. L’Italia è un paese che solitamente mantiene abbastanza stabile il mercato immobiliare, dando a questi beni la connotazione di rifugio per i propri investimenti.
Entriamo maggiormente nel dettaglio e vediamo quale normativa disciplina il Real Estate italiano.
La normativa sui beni immobili attualmente vigente in Italia
Secondo l’art. 812 del Codice civile italiano, sono considerati bene immobili tutti quelli ancorati al suolo come, a titolo solo esemplificativo, sorgenti, mulini, alberi, edifici e corsi d’acqua.
I beni immobili, che differiscono da quelli immobili, sono attualmente censiti all’interno di un catasto fabbricati o terreni, in base alla loro tipologia.
Come avviene il trasferimento di un bene immobiliare
I beni immobiliari possono avere uno o più aventi titolo di diritto reale, cioè essere di proprietà di una persona o di un gruppo di individui.
La cessione di un immobile avviene secondo diverse modalità, che comunque permette di ottenerne il possesso.
Atto di compravendita
L’atto di compravendita può essere sottoscritto in forma pubblica davanti a un notaio, registrato e trascritto presso gli organi competenti, oppure come scrittura privata tra le parti senza intervento di un pubblico ufficiale, contenendo patti e condizioni sottoscritte e approvate.
L’atto di compravendita determina l’importo da corrispondere e con quali modalità, i termini temporali della cessione, l’accettazione dello stato di fatto dell’immobile o il vincolo a lavori e migliorie prima di procedere all’acquisto.
Inoltre, sono riportati i dati catastali, la storia urbanistica dell’immobile, la presenza o meno di licenze edilizie e il numero identificativo dell’attestato di prestazione energetica, se necessario.
Donazione
La donazione di un immobile può avvenire esclusivamente in forma pubblica e prevede la cessione del bene senza che la parte cedente si arricchisca in termini economici.
La transazione è quindi priva di un compenso in denaro, fermo restando patti e condizioni specificate all’interno dell’atto.
Decreto del tribunale
A causa di espropri e pignoramenti, un immobile può essere ceduto forzosamente tramite decreto del tribunale, che toglie il bene al proprietario per destinarlo alla vendita o all’uso che ne ritiene opportuno.
Lascito ereditario
Gli immobili sono beni spesso presenti all’interno di lasciti ereditari, sia dovuti per legge ai parenti sia per testamento.
Colui che riceve in eredità il bene, deve manifestare la propria accettazione entro un termine prestabilito, pena il decadimento dei benefici.
Usucapione
Il possesso di un immobile per usucapione è regolato dall’art. 1158 del codice civile e prevede l’ottenimento del bene in modo pacifico e pubblico, trascorso un determinato lasso di tempo dalla sua occupazione.
Solitamente devono passare almeno 20 anni, ma dovrebbe comunque essere prodotto un titolo idoneo, pertanto l’usucapione assume un valore meramente dichiarativo in termini di legge.
Perché viene registrato o trascritto un atto di compravendita
Quando viene sottoscritto un atto di compravendita, questo ha solitamente validità immediata tra le parti in causa.
Affinché acquisti la stessa valenza anche nei confronti di terzi e differisca dalla semplice scrittura privata, è necessario che diventi pubblico e venga registrato e trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari.
L’onere spetta al notaio che, una volta ricevuti i numeri di protocollo, deve comunicarli all’acquirente e al venditore, fornendo una copia completa dell’atto sottoscritto.
Secondo l’art. 2657 del codice civile, la trascrizione è prevista solo in presenza di atto pubblico o scrittura privata autenticata, pertanto se si utilizza il metodo dell’usucapione o si sottoscrive un documento non autenticato tra le parti, non è possibile ottenere questo tipo di tutela.
E’ possibile richiedere nei servizi online del mio sito la visura ipotecaria, documento pubblico, che serve a conoscere tutti gli atti registrati su una persona o su un immobile ( sia esso terreno o fabbricato) negli ultimo 30 anni circa.
Quali sono le principali suddivisioni catastali dei beni immobili
Come anticipato, i beni immobili sono sono censiti presso il catasto dei fabbricati e inseriti in determinate categorie catastali.
Vediamo insieme quali sono le principali:
Beni immobili a destinazione ordinaria
Si tratta di beni immobili appartenenti alle categorie A, B e C, riferite alle abitazioni, al patrimonio immobiliare di tipo urbano e agli immobili ad uso commerciale.
In particolare, la categoria A include abitazioni civili, signorili, castelli, immobili di lusso, popolari, ultrapopolari, economici, ville, villini, case rurali, uffici e alloggi tipici di determinati luoghi.
La categoria B, invece, comprende collegi, ospizi, riformatori, caserme, prigioni, accademie, università, ospedali, biblioteche, oratori, magazzini destinati alla raccolta di derrate alimentari e scuole.
Infine, la categoria C prevede tutti i locali commerciali, le cantine, i magazzini, le autorimesse, i posti auto, le tettoie, gli stabilimenti balneari o termali, i laboratori di arti e mestieri e i centri sportivi.
Beni immobili a destinazione speciale
Gli immobili a destinazione speciale riguardano le categorie D ed E.
La prima fa riferimento ad alberghi, sale da ballo e da concerto, opifici, cliniche con fini di lucro, assicurazioni, impianti sportivi a pagamento, torri e semafori.
La seconda, invece, comprende stazioni di trasporto aereo, marittimo e terrestre, porti comunali e provinciali a pedaggio, fabbricati e recinti utilizzati a fini pubblici, luoghi di culto e cimiteri, escluse le tombe di famiglia, fari per orologi comunali e fortificazioni.
Beni immobili a destinazione particolare
Il gruppo F comprende quei beni che non sono destinati a produrre lucro, come unità in costruzione e definizione, collabenti, lastrici, fabbricati che attendono una dichiarazione, aree urbane e infrastrutture deputate alla comunicazione.
Per conoscere la categoria catastale di un immobile, la rendita, la superficie ed altre informazioni utili è possibile fare la richiesta di una visura catastale.
