Cambio Destinazione d’Uso Roma: come avviare la pratica

Il cambio di destinazione d’uso a Roma (MdU) è un processo che coinvolge la trasformazione di un immobile da un uso a un altro. Il processo riguarda la modifica delle finalità di utilizzo di un’unità immobiliare, un passaggio che è soggetto a norme precise. Si tratta di una procedura complessa che richiede la presentazione di una serie di documenti alle autorità locali competenti. Questo può implicare l’ottenimento di permessi e la conformità a una serie di regolamenti.

Il cambio di destinazione d’uso nell’edilizia si riferisce alla modifica delle finalità di utilizzo di un’unità immobiliare. Tale procedura è regolata da normative precise e qualsiasi intervento effettuato al di fuori di esse si configura come un abuso edilizio, punito con pesanti sanzioni amministrative.

Normativa per il cambio destinazione d’uso a Roma

La legge di riferimento per il mutamento della destinazione d’uso (MdU), ora conosciuto come cambio di destinazione d’uso, è relativamente recente. Fino al 2014, erano gli enti locali, le Regioni e i Comuni a emanare la propria normativa, cosa che ha creato diversi problemi interpretativi e pratici. Questi problemi sono stati poi finalmente normati dalle leggi urbanistiche recenti.

Nel 2024, il Decreto Salva Casa ha semplificato il cambio di destinazione d’uso per le singole unità immobiliari, nel rispetto delle normative di settore e di eventuali specifiche condizioni comunali. Il mutamento introdotto apporta diverse modifiche riferite al mutamento della destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane.

Esistono due principali tipologie di cambio di destinazione d’uso introdotte dal Decreto Salva Casa, che possono essere effettuate su un immobile: quelle di rilevanza urbanistica e quelle non rilevanti. 

MdU Urbanisticamente rilevante

Il mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante si verifica quando si richiede la modifica delle finalità di utilizzo originarie di un immobile, comportando il passaggio a una categoria funzionale diversa tra le cinque individuate dall’art. 23-ter comma 1 del d.P.R. 380/2001, così come introdotto dalla legge 11 novembre 2014, n. 164 di conversione del c.d. Decreto “Sblocca Italia”.

Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

a) residenziale (abitazioni singole, abitazioni collettive per studenti, convitti, conventi, collegi, residenze sanitarie per anziani)
a-bis) turistico-ricettiva (case vacanza, bed and breckfast, alberghi…);
b) produttiva e direzionale (servizi alle persone tipo amministrativi, sociali, assistenziali, sanitari, istruzione, culturali, fitness, direzionale privato tipo uffici e studi professionali, servizi alle imprese, sportelli tributari, bancari e finanziari, artigianato di servizio e studi d’artista, attrezzature collettive per lo sport, lo spettacolo, la cultura, ricreative, congressuali;
c) commerciale (piccole/medie/grandi strutture di vendita, le strutture di vendita si intendono al dettaglio e comprensive di depositi e magazzini pertinenziali, anche localizzati in locali autonomi non contigui;
d) rurale (abitazioni agricole, attrezzature per la produzione agricola e la zootecnia, impianti produttivi agro-alimentari)

https://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/2001_0380.htm#023-ter

Un esempio comune è rappresentato dal passaggio dalla categoria commerciale a quella residenziale o viceversa. Questo tipo di cambio di destinazione d’uso comporta il cambio della categoria funzionale di un immobile e richiede l’approvazione di un titolo edilizio da parte del Comune di competenza. 

Inoltre, il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante può avvenire solo in presenza di determinati requisiti previsti dalle normative. In caso contrario, si rischiano pesanti sanzioni pecuniarie e amministrative. 

MdU non rilavante

Diversamente, il cambio di destinazione d’uso non rilevante avviene quando l’intervento non comporta un cambio di categoria funzionale, come ad esempio quando l’immobile resta residenziale. In questi casi, non è richiesta l’approvazione di un titolo edilizio da parte del Comune, a meno che il cambio di destinazione d’uso non comporti l’esecuzione di opere murarie o impiantistiche. 

Questo tipo di cambio, pertanto, ha meno implicazioni burocratiche rispetto al cambio d’uso di rilevanza urbanistica. Tuttavia, è sempre importante verificare con attenzione le normative locali e nazionali prima di procedere con qualsiasi modifica alla destinazione d’uso di un immobile.

Quando è possibile il cambio di destinazione d’uso?

Per effettuare un cambio destinazione d’uso a Roma, è necessario considerare alcuni ostacoli e possibili adeguamenti. Questi includono le normative igienico-sanitarie, le caratteristiche specifiche degli ambienti ed il piano regolatore.

Normative Igienico-Sanitarie

Uno degli ostacoli principali nel processo del cambio destinazione d’uso è il rispetto delle normative igienico-sanitarie. Queste normative possono variare da Comune a Comune, e l’inadeguatezza dell’edificio in termini di queste normative può impedire la ristrutturazione e il cambio di destinazione.

Alcune normative igienico-sanitarie possono riguardare l’illuminazione, la ventilazione, l’adeguamento delle superfici minime interne o le altezze interne. È fondamentale consultare le normative specifiche del proprio Comune per assicurarsi che l’edificio possa essere adeguatamente ristrutturato per soddisfare queste esigenze. Leggere il regolamento edilizio del Comune di Roma.

Caratteristiche degli Ambienti

Inoltre, le caratteristiche specifiche degli ambienti dell’edificio possono rappresentare un altro ostacolo. Si pensi ad esempio al cambio da abitazione ad ufficio che può avere requisiti specifici riguardo ai rapporti aeroilluminanti, o ai tipi di stanze necessarie. In questo caso, sarà necessario effettuare una serie di lavori di ristrutturazione per adeguare gli ambienti alle esigenze dell’ufficio. Questi lavori potrebbero includere l’aggiunta o la rimodellazione di stanze, l’installazione di nuove finestre, o l’aggiornamento delle infrastrutture esistenti.

Piano regolatore Roma cambio destinazione d’uso

Le norme tecniche di attuazione (NTA) del piano regolatore generale (PRG) del comune di Roma regolano i cambi di destinazione d’uso all’articolo 6. Nell’articolo 6 vengono elencate e dettagliate le sette funzioni che classificano tutte le possibili destinazioni d’uso.

I diversi componenti del piano regolatore normano le varie restrizioni all’interno delle zone del sistema insediativo.

Le destinazioni “servizi alle persone” e “studi d’artista” sono consentite ovunque nell’intero Sistema insediativo. Le attività produttive non salubri o moleste sono vietate nei Tessuti residenziali, salvo casi specifici approvati dal Regolamento igienico-sanitario. Le “abitazioni collettive” per assistenza possono superare il limite massimo abitativo e sono finanziate con funzioni non abitative. Il Comune può delineare linee guida per la pianificazione e progettazione di insediamenti commerciali, turistici, produttivi e di rilevante dimensione, in conformità alla legislazione regionale. 

L’introduzione di nuove modalità e funzioni all’interno dell’unità immobiliare non comporterà un cambiamento nella destinazione d’uso se i nuovi utilizzi non superano il 25% della SUL dell’immobile e 250 mq, senza modifiche successive, e non appartengono a una categoria di carico urbanistico superiore, non eliminano le destinazioni originarie di parcheggio e non comportano suddivisioni catastali. 

Per esempio nel Tessuto T1 a T5 e nel Tessuto T6 nei Municipi I e XVII, il cambio di utilizzo da residenziale ad altro è consentito solo nei seminterrati, piani terra e mezzanini; è inoltre permesso negli altri piani, solo per permettere l’espansione verso “strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere”, a patto che occupino almeno il 70% della SUL dell’edificio prima dell’espansione.

Cambio destinazione d’uso da C1 ad abitazione Roma

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile da C1 ad abitazione implica trasformare uno spazio commerciale in un’unità residenziale. Questo può coinvolgere la conversione di un locale commerciale, come un ufficio o un negozio, in un appartamento o un’altra forma di residenza.

Cos’è la Categoria C1

La categoria C1 è una classificazione fiscale che viene assegnata agli immobili in Italia. Questa categoria include negozi e botteghe, ossia, immobili con destinazione commerciale. In generale, gli edifici classificati come C1 sono progettati per ospitare attività commerciali e non sono attrezzati per l’uso residenziale senza modifiche significative.

Vantaggi della Trasformazione da C1 a Uso Residenziale

La trasformazione da c1 a uso residenziale può offrire una serie di vantaggi. In primo luogo, può aumentare il valore dell’immobile. Un edificio abitativo ha spesso un valore di mercato superiore rispetto a uno commerciale.

Inoltre, la conversione può offrire maggiore flessibilità nell’utilizzo dello spazio. Un edificio residenziale può essere utilizzato come casa, come affittacamere o anche come casa vacanze, a seconda delle normative locali.

Infine, la trasformazione può comportare un risparmio fiscale. Gli immobili residenziali sono spesso soggetti a tasse inferiori rispetto agli immobili commerciali.

Requisiti per la Trasformazione

Prima di iniziare la trasformazione, è importante assicurarsi che la struttura in questione soddisfi alcuni requisiti fondamentali. Questi possono includere:

• Superfici minime per camere matrimoniali e camere singole
• Presenza di servizi igienici e cucina
• Ventilazione e illuminazione adeguata
• Adeguamenti alla normativa degli impianti esistenti e istallazione di nuovi impianti
• Isolamento termico e acustico
• Sicurezza antincendio

Documentazione Necessaria

Per ottenere l’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso da C1 ad abitazione, è fondamentale presentare la documentazione richiesta. Di seguito sono elencati i principali documenti generalmente richiesti:

• Titolo di proprietà: Una copia del titolo di proprietà dell’immobile, che attesti la vostra legittima proprietà sull’unità immobiliare.
• Progetto di trasformazione: Un progetto redatto da un professionista abilitato che descriva dettagliatamente le modifiche necessarie per trasformare l’unità immobiliare da C1 ad abitazione. Il progetto dovrebbe includere informazioni sui materiali da utilizzare e sulle modifiche strutturali, se necessarie.
• Relazione tecnica asseverata: Una relazione tecnica asseverata rilasciata da un tecnico abilitato che attesti che l’immobile rispetta le norme di sicurezza, igiene e abitabilità previste per la destinazione d’uso richiesta.
• Autorizzazione edilizia: Eventuali autorizzazioni o permessi richiesti dalle autorità locali, come il Comune o l’ufficio edilizia, per effettuare le modifiche necessarie.

Mutamento destinazione d’uso da A10 ad A2 Roma

Ci sono diverse ragioni per considerare un cambio destinazione d’uso da ufficio (A10) ad abitazione (A2). Innanzitutto, le dimensioni di molti uffici offrono ampi spazi che, se adeguatamente ristrutturati, possono trasformarsi in confortevoli abitazioni. Inoltre, la posizione strategica di molti edifici per uffici, spesso situati in zone centrali o ben collegate, rende questa opzione ancora più allettante.

Un’altra motivazione può essere di natura economica. I costi di gestione di un’abitazione possono essere inferiori rispetto a quelli di un ufficio, soprattutto in termini di utenze e tasse locali. Inoltre, la riconversione di un ufficio in abitazione può rappresentare un investimento redditizio, sia in termini di valorizzazione immobiliare sia di potenziale locazione.

Lavori di adeguamento

Il primo passo nel cambio destinazione d’uso è la riorganizzazione degli spazi. È necessario valutare l’attuale layout dell’ufficio e decidere come può essere modificato per soddisfare le necessità di un’abitazione. Questo potrebbe includere la divisione di ampi spazi aperti in stanze più piccole, l’aggiunta di una cucina e di servizi igienici, o la creazione di uno spazio dedicato per il soggiorno e le zone notte.

Durante i lavori di adeguamento, è importante garantire che lo spazio rispetti gli standard abitativi richiesti. Questi standard possono includere:

• Superficie minima degli ambienti: gli ambienti abitabili devono avere una superficie minima stabilita dalla normativa. Ad esempio, una camera da letto dovrebbe avere una superficie adeguata per ospitare un letto e consentire il movimento agevole all’interno della stanza.
• Altezza minima dei soffitti: gli spazi abitativi devono avere un’altezza minima dei soffitti per garantire un ambiente confortevole e sicuro.
• Ventilazione e illuminazione: è essenziale che gli ambienti siano dotati di un’adeguata ventilazione e illuminazione naturale o artificiale.
• Impianti elettrici e idraulici: gli impianti elettrici e idraulici dell’edificio devono essere adeguati e conformi alle normative vigenti per garantire la sicurezza e il comfort degli occupanti.

Verificare la Destinazione Urbanistica del PRG

La destinazione urbanistica di un edificio è definita dal Piano Regolatore Generale (PRG) o dal Piano Urbanistico Attuativo (PUA) del comune in cui si trova l’immobile. Prima di avviare la procedura di cambio destinazione d’uso, è necessario consultare il PRG o il PUA per verificare se è consentito il passaggio da ufficio ad abitazione nella zona in cui si trova l’immobile.

In alcuni casi, il PRG o il PUA potrebbero prevedere restrizioni o limitazioni sulla conversione di uffici in abitazioni. È importante accertarsi che l’immobile sia situato in una zona in cui il cambio di destinazione sia ammesso. In caso di dubbi o incertezze, è consigliabile rivolgersi agli uffici comunali competenti per ottenere informazioni specifiche sulla destinazione urbanistica dell’immobile.

Richiesta di cambio d’Uso da A10 ad A2

Una volta verificata la compatibilità del cambio destinazione d’uso per trasformare un ufficio in un appartamento, è necessario presentare una richiesta formale alle autorità competenti. Considerare di dover munirsi di planimetria post operam e ante operam, relazione tecnica asseverata da un tecnico, atto di proprietà e il certificato di agibilità per la verifica della sussistenza edilizia.

Una volta raccolta la documentazione necessaria, è possibile procedere con la presentazione della richiesta di cambio destinazione d’uso. 

Combi di questo tipo sono di natura urbanisticamente rilevante per cui è richiesta l’autorizzazione denominata SCIA Edilizia.

Trasformazione da abitazione (A2-A3-A4) ad ufficio (A10)

Per procedere con il cambio destinazione d’uso da abitazione ad ufficio, è necessario ottenere le dovute autorizzazioni e approvazioni dalle entità competenti. Questo processo include l’ottenimento del titolo edilizio dal Comune e la presentazione di una pratica urbanistica.

Nel caso della trasformazione di un’abitazione in un ufficio, la procedura può includere l’adeguamento strutturale e impiantistico dell’edificio, per assicurare che l’immobile sia idoneo all’uso come ufficio. Questi possono includere regolamenti sulla sicurezza, sul rumore, sull’accessibilità e sulla privacy, tra gli altri. 

Requisiti Strutturali

I requisiti strutturali riguardano la conformità dell’edificio con le normative di sicurezza e accessibilità. Essi includono aspetti come la resistenza sismica, l’accessibilità per persone disabili e la presenza di vie di fuga in caso di emergenza.

Per esempio, un edificio destinato a diventare ufficio potrebbe richiedere l’installazione di rampe per disabili, l’adeguamento delle scale o l’installazione di un ascensore. Inoltre, potrebbe essere necessario modificare la disposizione interna dei locali per garantire un flusso di persone efficiente e sicuro.

Ecco un elenco di possibili interventi strutturali:

• Rimozione o spostamento di muri interni
• Aggiunta di porte o finestre
• Ristrutturazione di bagni e cucine
• Adeguamento di scale e ascensori alle normative disabili

Requisiti Impiantistici

I requisiti impiantistici riguardano la conformità dell’edificio con le normative relative agli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento. Essi includono aspetti come la capacità dell’impianto elettrico, la presenza di un impianto di riscaldamento adeguato e la conformità dell’impianto idraulico con le normative di sicurezza.

Per esempio, un edificio destinato a diventare ufficio potrebbe richiedere l’aggiornamento dell’impianto elettrico per supportare un numero maggiore di apparecchi elettronici. Inoltre, potrebbe essere necessario installare un sistema di riscaldamento o condizionamento adeguato per garantire un ambiente di lavoro confortevole.

Ecco un elenco di possibili adattamenti impiantistici:

• Installazione di nuovi impianti elettrici
• Adeguamento degli impianti idraulici
• Installazione di impianti di climatizzazione
• Adeguamento dell’illuminazione
• Installazione di impianti di sicurezza

Documentazione Necessaria

Per la richiesta di cambio destinazione d’uso, è necessario preparare una serie di documenti. Questi potrebbero includere:

1. La planimetria catastale dell’immobile, che mostra l’attuale configurazione dell’immobile e come sarà trasformato in un ufficio.
2. Un progetto di ristrutturazione, se sono necessari lavori di ristrutturazione per trasformare l’immobile in un ufficio.
3. Una relazione tecnica preparata da un professionista abilitato, come un architetto o un ingegnere, che descrive i dettagli del progetto di cambio uso.
4. Certificati di conformità per gli impianti presenti nell’immobile, come l’impianto elettrico e l’impianto idraulico.

La documentazione richiesta può variare a seconda delle normative locali e del tipo di immobile, quindi è importante consultare un professionista o l’ufficio edilizia del comune per assicurarsi di preparare tutti i documenti necessari.

Pratiche urbanistica

Il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante comporta il cambio della categoria funzionale di un immobile. Questo richiede presentare una pratica urbanistica al Comune di competenza. Questa può essere una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Questa pratica autorizza gli interventi necessari a livello urbanistico e dedicati alla nuova finalità di utilizzo che assumerà l’immobile.

Pratica catastale

Ottenuto il titolo edilizio, è necessario comunicare il cambio di destinazione d’uso all’Agenzia delle Entrate attraverso una pratica di variazione catastale DOCFA. Questo passo è fondamentale per l’aggiornamento dell’unità immobiliare ai fini fiscali. 

In conclusione, il processo del cambio destinazione d’uso può presentare una serie di sfide. Tuttavia, con una pianificazione attenta e una comprensione chiara delle normative e dei requisiti specifici, è possibile trasformare un’abitazione in un ufficio funzionale ed efficiente.

Circolare cambio d’uso Roma

Con la circolare numero 191432 del 14/11/2017 il comune di Roma regola le modalità dei cambi di destinazione d’uso per gli immobili che ricadono nelle varie zone della città eterna.

La circolare è composta da 5 pagine e sintetizza quanto segue:

1. Mutamento di destinazione d’uso – Definizione generale;
2. Categorie generali di destinazione d’uso;
3. Individuazione delle sotto-categorie;
4. Regimi amministrativi – titoli abilitativi necessari per il mutamento delle destinazioni d’uso;
5. Onerosità dell’ intervento;

E’ uno strumento quindi molto utile per i tecnici del settore. Attraverso la circolare per il cambio destinazione d’uso infatti è possibile in sostanza attribuire il titolo abilitativo (SCIA o CILA) a seconda della casistica in cui si ricade.

Come si fa il MdU a Roma?

Per fare l’MdU (mutamento destinazione d’uso) nella città di Roma per prima cosa va richiesta una consulenza tecnica ad un tecnico. Solo un tecnico con le carte alla mano è in grado di esprimere un parere sulla fattibilità del progetto. Il progetto con tutti gli allegati, i pagamenti delle spese di istruttoria e il calcolo/pagamento degli oneri concessori va caricato tutto al SUET di Roma sia che si tratti di una CILA che di una SCIA edilizia.

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Quanto costa un cambio di destinazione d’uso a Roma?

Nel processo di cambio destinazione d’uso, ci sono varie spese da considerare. Queste includono i costi per le ristrutturazioni necessarie e gli oneri di urbanizzazione.

Ristrutturazioni Necessarie

Uno dei principali ostacoli al cambio di destinazione d’uso è l’inadeguatezza degli ambienti dell’edificio. Questa può essere ricondotta all’incapacità di soddisfare le normative igienico-sanitarie o alle specifiche caratteristiche richieste per la nuova destinazione d’uso. Queste caratteristiche possono variare da Comune a Comune, come ad esempio i rapporti aeroilluminanti.

I costi delle ristrutturazioni necessarie possono variare ampiamente, a seconda delle specifiche del progetto. Questi possono includere opere di ristrutturazione strutturale, l’installazione di nuovi impianti o la modifica degli ambienti esistenti per soddisfare i requisiti del cambio di destinazione d’uso.

Oneri di Urbanizzazione

Oltre ai costi diretti delle ristrutturazioni, ci sono anche gli oneri di urbanizzazione da considerare. Questi sono costi che il Comune impone per le modifiche alla destinazione d’uso di un immobile. Gli oneri di urbanizzazione possono variare a seconda delle specifiche del progetto e delle politiche del Comune.

Inoltre, è importante considerare i costi dei professionisti incaricati di espletare le pratiche urbanistiche e catastali. Questo può includere l’assunzione di un architetto o di un ingegnere, così come i costi per l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni e approvazioni.

Nel calcolo di questi costi, è importante fare una valutazione accurata e dettagliata del progetto. Questo può aiutare a evitare sorprese inaspettate e a garantire che il progetto di cambio destinazione d’uso sia gestito efficacemente e in modo economico.

Cosa succede se non si comunica il cambio di destinazione d’uso?

L’attuazione di un cambio destinazione d’uso, come la trasformazione di un’unità immobiliare da abitazione ad ufficio, è un processo che richiede l’osservanza di specifiche normative. Il mancato rispetto di queste direttive può comportare l’imposizione di sanzioni amministrative.

Normative da Rispettare

Il cambio di destinazione d’uso nell’edilizia si riferisce alla modifica delle finalità di utilizzo di un’unità immobiliare. Questa procedura è regolata da normative precise. Qualsiasi intervento effettuato al di fuori di esse si configura come un abuso edilizio. 

Il “decreto salva casa 2024” ha semplificato il cambio di destinazione d’uso per le singole unità immobiliari, nel rispetto delle normative di settore e di eventuali specifiche condizioni comunali. 

È importante sottolineare che il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante comporta il cambio della categoria funzionale di un immobile e richiede l’approvazione di un titolo edilizio da parte del Comune di competenza. 

Questo passaggio da una categoria all’altra è possibile solo seguendo una procedura precisa di cambio di destinazione d’uso. Per evitare problemi, è fondamentale assicurarsi che tutti i requisiti previsti dalle normative siano rispettati.

Sanzioni Amministrative

Le sanzioni per il mancato rispetto delle normative relative al cambio di destinazione d’uso possono essere piuttosto severe. Queste possono includere pesanti sanzioni pecuniarie e amministrative. 

Il rischio di incorrere in queste sanzioni sottolinea l’importanza di osservare attentamente tutte le normative applicabili quando si effettua un cambio di destinazione d’uso. In particolare, è vitale ottenere tutte le autorizzazioni necessarie dal Comune competente prima di procedere con qualsiasi modifica all’unità immobiliare. 

Per evitare eventuali sanzioni, è sempre consigliabile consultare un esperto o un legale specializzato in diritto immobiliare. Essi possono fornire orientamento e assistenza durante il processo di cambio di destinazione d’uso, garantendo che tutti i requisiti legali e normativi siano soddisfatti.

Considerazioni Finali

Nel complesso, il cambio di destinazione d’uso a Roma rappresenta un passaggio cruciale nell’ambito dell’edilizia, con implicazioni significative sia dal punto di vista legale che pratico. Conoscere le normative e le procedure pertinenti è fondamentale per garantire la conformità e prevenire eventuali problemi o sanzioni.