Guida completa alla cedolare secca. Chi può scegliere tale regime facoltativo di tassazione? Le condizioni per l’applicazione dell’imposta sostitutiva e per l’esercizio dell’opzione. La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione dei redditi da locazione. E’ stata introdotta con il D.Lgs 23 del 2011 e consiste in un’imposta sostitutiva. Le aliquote di tale tributo sono due: 21% per i contratti a canone libero e 10% per quelli a canone concordato.
La base imponibile su cui calcolare la cedolare secca è il 100% del canone di locazione. Essa sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro sulle annualità successive alla prima e l’imposta di bollo connessa alla risoluzione o alla proroga del contratto di locazione.
Ambito di applicazione ed esercizio dell’opzione
La cedolare secca è applicabile ai locatari persone fisiche, a prescindere dalla tipologia del conduttore, purché non eserciti attività d’impresa o di lavoro autonomo. Si applica sulle unità abitative (categorie catastali da A1 a A11, esclusi gli edifici classificati come A10) e alle relative pertinenze. Tale regime facoltativo di tassazione è esercitabile anche sui contratti di durata inferiore ai 30 giorni. La facoltà di optare per la tassazione con la cedolare secca spetta unicamente al locatore persona fisica. Egli deve detenere l’immobile a titolo di proprietà o essere titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso.
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L’opzione può essere esercitata da ciascun comproprietario dell’unità abitativa locata, anche disgiuntamente.
Modalità operative dell’esercizio dell’opzione
Per le nuove locazioni, l’opzione può essere effettuata in sede di prima registrazione del contratto, con l’utilizzo del documento RLI. Il modello e le istruzioni della richiesta di registrazione sono reperibili nel sito dell’Agenzia delle Entrate, alla seguente pagina. Il contratto di locazione che contiene l’opzione per la cedolare secca va registrato entro 30 giorni dalla data riportata nello stesso o, se anteriore, dalla sua decorrenza.
L’esercizio dell’opzione per le annualità contrattuali successive alla prima si effettua sempre con la registrazione (anche volontaria) del contratto.
Durata e cessazione dell’efficacia della cedolare secca
L’opzione per la cedolare secca è valida per l’intero periodo di durata residua del contratto di locazione o della sua proroga. E’ possibile revocare l’opzione. Il locatore che intenda rientrare nel regime ordinario di tassazione deve revocare l’opzione prima del termine per il versamento dell’imposta di registro dovuta per l’annualità non più soggetta a cedolare secca.
La cessione dell’immobile concesso in locazione con il regime della cedolare secca fa cessare lo stesso. Il venir meno dell’efficacia dell’opzione, però, riguarda solo l’IRPEF. Infatti, per l’imposta di registro e di bollo continua a valere la cedolare secca ma solo fino al termine dell’annualità contrattuale.
Comunicazione all’inquilino e remissione in bonis
La rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat del canone di locazione è condizione necessaria per l’efficacia dell’opzione. Il locatore deve comunicare, con raccomandata A.R., detta rinuncia e la scelta per la cedolare secca al conduttore. Tale comunicazione va inviata prima dell’esercizio dell’opzione per l’imposta sostitutiva. Per sanare la mancata o tardiva comunicazione all’inquilino della scelta per la cedolare secca, il conduttore può effettuare tali adempimenti entro il termine di presentazione di UNICO PF (remissione in bonis).
E’ altresì richiesto, entro la predetta scadenza, il versamento di 258 euro.
Come e quando si paga la cedolare secca?
L’imposta sostitutiva prevista per il regime della cedolare secca si paga con il modello F24. L’acconto dovuto è pari al 95% dell’imposta pagata per l’anno precedente e, se inferiore a 257,52 euro, va versato in un’unica soluzione entro il 30 novembre (codice tributo 1841). Nel caso di acconto superiore o pari al predetto importo, il 40% va pagato entro il 30 giugno (con codice tributo 1840), assieme al saldo (codice tributo 1842), e la restante parte entro il 30 novembre. Se l’imposta conteggiata è inferiore a 51,65 euro, non è necessario fare alcun versamento. L’imposta sostitutiva può essere compensata con crediti di altri tributi.Ti è stato utile questo articolo? Lascia il tuo commento sarò lieto di rispondere ad ogni domanda.