Guida completa al diritto di cessione cubatura, con evidenza degli aspetti civilistici e fiscali. La cubatura rappresenta un diritto reale atipico, consistente nel potenziale edificatorio di un determinato terreno. La cubatura si distingue dal diritto edificatorio. Quest’ultimo consiste nella quantità di superficie fabbricabile assegnata dall’Amministrazione (Comune o Regione) al proprietario di un terreno o di un fabbricato. Tale assegnazione può avere l’obiettivo della trasformazione o della conservazione del bene immobile, oppure il carattere di indennizzo. Esempio, nel caso di esproprio di altro terreno di proprietà dello stesso soggetto.
La cessione cubatura
La cessione cubatura consiste in un negozio giuridico che avviene tra i proprietari di terreni contigui, collocati nel medesimo ambito territoriale. Attraverso tale atto, il cedente rinuncia alla volumetria edilizia inerente il proprio fondo a favore del cessionario che, in tal modo, incrementa il suo diritto a edificare. La Corte di Cassazione (sentenza n. 10979 del 2007) ha chiarito che la cessione di cubatura è assimilabile alla compravendita immobiliare, e soggiace a tutti gli obblighi dalla stessa derivanti. La compravendita deve quindi avvenire per atto pubblico che andrà poi registrato, a cura del notaio rogante, entro 30 giorni dalla stipula e denunciato al catasto con la variazione intestatari.
Imposte dirette sulla cessione di cubatura tra privati
Sul tema delle imposte dirette conseguenti alla compravendita della cubatura è intervenuta l’AIDC (Associazione Italiana dei Dottori Commercialisti) che, con norma di comportamento n. 189/013, ha dettato regole precise. In particolare, l’Associazione ha assimilato tale cessione a quella avente per oggetto i terreni edificabili. Se l’atto avviene tra privati, che non agiscono in regime d’impresa, la plusvalenza dallo stesso scaturente va tassata come reddito diverso (art. 67 TUIR).
Ne consegue che la plusvalenza è sempre imponibile e concorre alla formazione del reddito rilevante ai fini IRPEF.
Imposte dirette sulla cessione di cubatura tra imprese
La plusvalenza derivante dalla cessione diritto cubatura, che avviene tra soggetti esercitanti attività d’impresa, segue le regole di tassazione diretta previste dagli artt. 85 e 86 del TUIR.
In particolare, se il terreno è iscritto tra le rimanenze (ossia è considerato un “bene merce”), il guadagno conseguente alla cessione di parte della sua cubatura è un ricavo d’esercizio, da tassare interamente nell’anno della sua realizzazione. Viceversa, se il terreno è iscritto tra le immobilizzazioni, si ha una plusvalenza patrimoniale, che può essere tassata in 5 quote costanti annuali.
Come calcolare la plusvalenza da cessione della cubatura
Il guadagno conseguente dalla cessione cubatura, quando non è da considerare come ricavo d’impresa, rappresenta una plusvalenza. Questa è data dalla differenza tra il corrispettivo della vendita e il costo fiscalmente riconosciuto della cubatura ceduta. In altre parole il prezzo d’acquisto aumentato degli oneri inerenti la stessa. Tale valore dev’essere rivalutato in base all’indice annuale ISTAT dei “prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati” (valori aggiornati in questa pagina ). In oltre va maggiorato dell’eventuale INVIM pagata fino al 2001. Quando varia la destinazione urbanistica del terreno di proprietà dell’acquirente, veve intervenire un perito per determinare il valore della cubatura compravenduta.
Esempio numerico per il calcolo della plusvalenza
Chiariamo quanto appena enunciato con un esempio. Ipotizziamo che il costo di acquisto di un terreno sia pari a 30.000 euro. Supponiamo anche che il valore di mercato del terreno al netto di parte della sua cubatura ammonti a 60.000 euro, e che il corrispettivo pattuito per tale cubatura sia 40.000 euro. Per determinare il costo fiscalmente riconosciuto si procede come segue: 40.000x(60.000+40.000)=40%. Questa è la percentuale di costo d’acquisto della cubatura oggetto di cessione: tale percentuale va applicata al costo d’acquisto complessivo (30.000×40%=12.000). La plusvalenza da cessione della cubatura sarà pari a: 40.000-12.000=28.000.
Imposte indirette sulla cessione cubatura
Per quanto concerne l’imposizione indiretta, se il cedente è un soggetto passivo IVA, sulla compravendita si applica l’imposta ad aliquota ordinaria del 22%. In questo caso, le imposte di registro e ipocatastali saranno applicate in misura fissa (200 euro cadauna). Se il venditore è un privato non soggetto ad IVA, sulla cessione si applicheranno l’imposta di registro in misura proporzionale (aliquota del 9%) e le ipocatastali in misura fissa (50 euro ciascuna).
