capitolato lavori per la ristrutturaizone di un immobile a roma

Stai per iniziare i lavori in casa e stai cercando imprese per fare un computo metrico ristrutturazione appartamento? Leggi questo articolo che ho scritto perchè ho delle cose da dirti che ti saranno molto d’aiuto per fare le cose in modo corretto. Prova a rispondere a questa domanda: perchè quando si ristruttura casa molto spesso non si è soddisfatti dell’esperienza vissuta? Il principale motivo sta nel modo in cui si richiede il computo metrico per ristrutturare l’appartamento.

Tempo di lettura stimato: 11 minuti

Quando va fatto il computo metrico

Molte persone non conoscono i costi delle singole lavorazioni e non hanno le idee chiare sulla tipologia di materiali e tecniche lavorative più consoni al tipo di lavori edili da eseguire. Quello che fanno la maggior parte delle persone quando devono ristrutturare è chiamare una o più imprese e chiedere un preventivo. L’impresa fornisce il suo computo metrico con l’offerta ed il committente sceglie quello con prezzo più basso.

Questo è proprio quello che si deve evitare di fare. Non c’è cosa più sbagliata. In questo modo si finisce molto spesso a spendere di più senza ottenere i lavori che si avrebbero voluto avere. Si va spesso incontro anche a controversie con l’impresa per la durata dei lavori e l’esecuzione a regola d’arte.

Prima di iniziare i lavori

è meglio consultare un tecnico per redigere un computo metrico ristrutturazione ed un capitolato dei lavori. E’ importante fare questo, anzi è obbligatorio perchè per fare una ristrutturazione serve anche un progetto da consegnare al Comune. Il modo per risparmiare quindi è quello di affidare la gestione dei lavori ad un tecnico esperto che provvederà a redigere anche computo metrico e capitolato lavori. Sulla base delle misurazioni del geometra poi ti potrai far fare almeno tre preventivi da imprese diverse. Valuterai infine l’impresa migliore per te e non necessariamente scegliendo quella più economica.

Naturalmente non pretendo che tutti seguano il modo corretto per ristrutturare. Non conosco il tuo caso e le tue esigenze, ma ciò non toglie che tu (da solo o aiutato da un tecnico di tua fiducia) non debba capire cosa deve contenere e come valutare un preventivo basato su un computo.

Quindi dedicheremo questo tempo a leggere proprio per imparare a valutare un preventivo basato su un computo metrico.

Che cos’è un computo metrico ristrutturazione?

Il computo metrico è una stima della spesa necessaria per lavori edili. Tramite questo sarà possibile capire il costo di produzione di un’opera edilizia. La spesa viene stimata tenendo in considerazione i costi delle opere strutturali, murarie e di finitura. Fanno parte del computo metrico anche i lavori di scavo e di movimento terra.

I lavori vengono valutati a metro cubo, quadrato o lineare. I rilevati e i rinterri, le murature in genere e la struttura in cemento armato sono valutati a metro cubo. Rivestimenti, solai, intonaci, murature di spessore inferiore ai 15 centimetri e coperture a metro quadrato. Infine sono valutati a metro lineare i canali di gronda, le tubazioni, le cornici, corrimano e zoccolini battiscopa. Un computo metrico prevede anche una valutazione a peso dei materiali usati come per esempio per le opere in ferro.

La singola spesa sarà calcolata moltiplicando il prezzo per la quantità. La somma di tutti i totali rappresenterà il costo complessivo per la produzione dell’opera. Va bene ma dove vado a cercare i prezzi delle singole lavorazioni? Il computo metrico ristrutturazione appartamento dovrebbe seguire il prezzario di riferimento. Questo è emesso dalle singole Regioni per le opere pubbliche. Tuttavia i prezzi applicati possono riferirsi anche alle opere private.

Nel calcolo del computo metrico, quindi, andrebbero tenuti in considerazione questi prezzi. Essi sono un punto di riferimento e sono conosciuti dalle imprese che operano nel territorio.

Voci di un computo metrico ristrutturazione appartamento

Per legge un computo metrico ristrutturazione appartamento ha dei contenuti fissi. Le imprese dovrebbero compilarlo inserendo una descrizione minuziosa per ogni singola voce di lavorazione. Va inoltre indicato il prezzo unitario in base all’unità di misura e un prezzo complessivo per ogni singolo lavoro. Devono essere presenti anche tutte le misurazioni e una dettagliata suddivisione delle categorie dei lavori.

Il computo metrico ristrutturazione appartamento deve essere chiaro e preciso. La suddivisione dei lavori riguarda tutte le attività necessarie per rendere ottimale la ristrutturazione. Se la ristrutturazione appartamento comprende un nuovo impianto idraulico, andranno indicate tutte le lavorazioni necessarie a farlo funzionare. Ogni singola lavorazione deve poi specificare tutti gli elementi che verranno usati per completarla. Nel computo metrico ristrutturazione appartamento vanno inoltre indicate le quantità. Se servono tubi di tot centimetri per l’impianto idraulico devono essere scritte le quantità necessarie a metro. Questo va fatto per ogni lavorazione prevista.

Infine, nel computo metrico vanno indicati i prezzi unitari e complessivi. I primi devono tenere in considerazione l’unità di misura. Sempre parlando di impianto idraulico, per esempio, vanno moltiplicati i metri di tubo per il prezzo unitario. Infine dovrà essere presente il prezzo complessivo.

L’ultimo elemento contenuto nel computo metrico ristrutturazione appartamento è il prezzo complessivo. Questo è formato da tre voci: prezzo complessivo della singola lavorazione, della categoria, di tutto il computo. Il primo è dato dalla somma di tutti i costi delle lavorazioni. Il secondo dalla somma dei costi per una certa categoria: esempio per impianto idraulico. Il terzo rappresenta l’offerta dell’impresa.

Che cos’è un capitolato dei lavori

Immagine con ponteggio montato su edificio per lavori di ristrutturazione sulle facciate

Il capitolato dei lavori è un documento contenente il dettaglio delle opere che andranno eseguite. Nello stesso, inoltre, vengono definiti i materiali e le tecniche che saranno utilizzate. Quasi sempre accanto a queste voci viene definito anche il prezzo. Quest’ultimo sarà molto importante per calcolare una stima dei costi e detta le regole della gara d’appalto.

Nel capitolato lavori per ristrutturazione appartamento vanno indicate diverse cose pratiche come ad esempio:

  • l’oggetto dell’appalto
  • le garanzie
  • i termini per l’esecuzione (durata dei lavori)
  • le disposizioni per la sicurezza
  • gli obblighi di assicurazione contro danni a terzi
  • etc.

L’importanza del capitolato lavori è legato anche a un aspetto legale. In caso di controversie, infatti, potrà essere usato come documento probatorio. Questo documento è strettamente correlato al computo metrico che è parte integrante di esso. Fornirà anche la base del contratto di appalto che si farà con l’impresa aggiudicataria.

L’importanza di comprendere un computo metrico

Una volta individuate tutte le voci che devono essere contenute in un compito metrico è importante capirlo. Molto spesso questi documenti sono dettagliati e minuziosi ed è facile perdersi nella loro lettura. È tuttavia importante leggerlo fino alla fine per poter comprendere tutte le voci di capitolato.

Se il computo metrico ristrutturazione appartamento prevede molte lavorazioni è bene individuare l’onestà dell’offerta. Questo va fatto non solo considerando il prezzo ma anche altri elementi. Tra questi i tipi di materiale che saranno usati e i tempi di lavorazione. È bene conoscere tutte le unità di misura che serviranno per ogni categoria di lavoro e trarre le dovute opinioni.

Una ristrutturazione appartamento può rivelarsi molto costosa se non viene compreso il computo metrico. Si pensi per esempio al caso dei prezzi. Questi, come abbiamo detto prima, devono essere dichiarati in maniera minuziosa. Infatti, è molto importante avere un costo scritto per eventuali lavorazioni aggiuntive. I meno esperti potrebbero farsi fregare da un’impresa che aumenta i prezzi per eventuali aggiunte ai lavori.

Valutazione del computo ristrutturazione appartamento

Nella valutazione del computo ristrutturazione appartamento quello che salta subito all’occhio è la voce prezzo. Ma è bene sapere che vanno valutate tutte le voci. In primo luogo un documento contenente la suddivisione delle maggiori categorie rispetto ad altre sarà migliore.

Alcune voci del computo metrico sono fisse e nella ristrutturazione appartamento devono essere almeno quattro. Queste sono: opere edili, impianti, finiture e demolizioni. Infatti, anche una piccola ristrutturazione ha all’interno di essa questi elementi. Sarebbe impossibile, per esempio, rifare l’impianto a gas senza demolire la parete della cucina.

Analizzando nel dettaglio queste voci possiamo dire che nella ristrutturazione appartamento le demolizioni si devono riferire a più cose. Queste possono riguardare i pavimenti, cartongessi, massetti, porte, finestre. Non va dimenticato inoltre che deve essere indicato anche il costo dello smaltimento. Il trasporto alle discariche dei materiali demoliti e gli oneri di discarica sono dei costi che vanno considerati.

Il computo metrico per ristrutturazione appartamento deve prevedere opere di realizzazione. In un documento fatto bene questa voce di capitolato dovrebbe essere inserita subito dopo quella relativa alle demolizioni. Le realizzazioni possono riguardare massetti, murature, intonaci e cartongessi.

In una ristrutturazione appartamento non dovrebbe mancare il rifacimento degli impianti tecnici. Tra questi figurano quelli elettrici, idraulici, sanitari, gas ed eventuale domotica. Infine vanno valutate le finiture intese non solo come infissi e porte. In questa voce devono essere ricomprese anche la posa dei pavimenti e dei rivestimenti oltre che le pitturazioni. Inoltre sono considerate finiture anche il montaggio di sanitari, piatto doccia, vasca e rubinetti.

Valutazione dei prezzi di un computo metrico

Computo Metrico ristrutturazione appartamento

Tutti gli elementi di un computo metrico ristrutturazione appartamento sono importanti ma quello che risalta di più è il prezzo. Non conoscere il prezziario di riferimento della Regione di appartenenza può comportare un’unica scelta: affidarsi all’impresa. Chi è diffidente di natura è bene che si rivolga ad un tecnico specializzato.

Individuare le corrette unità di misura delle singole lavorazioni può aiutare nel comprendere il prezzo di ognuna. Se queste non sono conosciute è probabile che imprese meno oneste scrivano nel documento misurazioni maggiori di altre. È molto semplice, infatti, che un’azienda aggiunga pochi metri per ogni singola lavorazione che sommati fanno aumentare il costo.

Nella valutazione del prezzo complessivo di un computo metrico ristrutturazione appartamento rivestono un ruolo importante i materiali scelti. Alcuni di questi, infatti, sono più costosi di altri, si pensi per esempio al parquet rispetto alle piastrelle. Il primo ha un prezzo maggiore di una posa con mattonelle. Non va considerata solo la qualità del materiale ma anche tutti gli strumenti necessari alla lavorazione. Sempre prendendo per esempio la pavimentazione è bene sapere che la posa del parquet prevede collanti diversi. Questi possono incidere sul costo complessivo.

Il computo metrico ristrutturazione appartamento preventivo deve quindi avere un prezzo congruo. La congruità sta sia nei materiali usati che nelle strumentazioni. È bene quindi diffidare di un’offerta troppo bassa a meno che l’impresa non abbia accordi particolari con i fornitori. Questi infatti possono aiutare ad ottenere degli sconti.

Sconti nel computo metrico ristrutturazione appartamento

Come abbiamo visto poc’anzi è possibile ottenere degli sconti nel computo metrico ristrutturazione appartamento. In particolare è bene sapere che alcune ditte che operano nel campo dell’edilizia hanno costi inferiori nell’acquisto del materiale. Questo è legato a due fattori. In primo luogo il rifornimento di un grosso quantitativo di materiale prevede un costo minore. In secondo luogo le imprese possono abbattere l’Iva.

Conoscere i prezzi dei materiali descritti nel computo metrico ristrutturazione appartamento aiuterà nella scelta del preventivo. Informandosi presso i fornitori dell’impresa è possibile sapere se questa sta gonfiando il costo o meno. Va tenuta in considerazione la qualità dei materiali utilizzati.

Un computo metrico ristrutturazione appartamento può altresì prevedere il rifacimento di impianti. Anche in questo caso le ditte possono ottenere degli sconti nei materiali. Se per esempio va rifatto l’impianto elettrico è ovvio che un’impresa avrà un costo più basso nell’acquisto di interruttori. La domotica, inoltre, proprio per la tecnologia avanzata può avere un costo maggiore.

Nella valutazione del prezzo di un computo metrico ristrutturazione appartamento vanno quindi considerate tutte queste cose. Infine, per scegliere l’offerta migliore è bene regolarsi sul costo complessivo e non su quello delle singole lavorazioni.

Comparare le offerte delle ditte interpellate

Una delle migliori cose da fare per valutare un computo metrico ristrutturazione appartamento è comparare le offerte. Alcune ditte avranno costi maggiori di altre per alcune lavorazioni ma un costo complessivo minore. Queste infatti possono essere specializzate in un settore piuttosto che in un altro. Ciò può permettere di ottenere sconti sui materiali e sulla manodopera.

Nella comparazione delle offerte relative ai diversi computi metrici ristrutturazione appartamento vanno considerati anche i costi aggiuntivi. Succede spesso, infatti, che durante la ristrutturazione ci si renda conto che servono maggiori lavorazioni. Si pensi al caso in cui si voglia rifare l’impianto idraulico ma non i sanitari. Potrebbe capitare che questi debbano essere cambiati in corso d’opera perché presentano problemi. In questo caso si dovranno aggiungere dei costi.

Alcune imprese aggiungono al computo metrico ristrutturazione appartamento anche i costi di installazione del cantiere. Questo succede quando, per esempio, le ditte non hanno gli strumenti per le diverse lavorazioni. Un esempio potrebbe essere la gru che l’impresa ha bisogno di noleggiare. Altri costi possono influire sul prezzo complessivo come quelli per l’occupazione del suolo pubblico e i costi burocratici.

Consigli finali

Per una corretta valutazione del computo metrico ristrutturazione appartamento possono essere seguiti questi semplici consigli. In primo luogo è bene comparare le offerte delle diverse imprese e paragonarle tra loro. In secondo luogo vanno considerate tutte le misurazioni per fare un preventivo casalingo.

Il computo metrico ristrutturazione appartamento deve realizzarlo una persona con conoscenze nel settore. Il documento così predisposto va sottoposto a più imprese che faranno la loro offerta. Infine vanno comprese le proprie esigenze per valutare quella più adatta.

Chi ha intenzione di dare vita a una ristrutturazione appartamento saprà che questa comporterà spese notevoli. In particolare, se la ristrutturazione riguarda opere importanti, è indispensabile valutare bene i costi.

La ristrutturazione di un abitazione prevede la predisposizione di un progetto da parte di un tecnico. I prezzi e costi del computo vanno calcolati in base al progetto di realizzazione. Può essere un compito del geometra infatti preparare il computo metrico unico per tutte le imprese. Queste faranno diversi preventivi poi il soggetto scegliere quello migliore.

Molte aziende puntano su prezzi bassi ma è opportuno sapere che il costo non è l’unico parametro da considerare. Le imprese spesso usano fare prezzi bassi per aggiudicarsi il cliente. Una volta iniziati i lavori accadono delle lavorazioni impreviste non preventivate e si aggiungono ai lavori pattuiti. Il prezzo finale diventerà lo stesso di altre imprese con preventivo lavori superiore. E’ sbagliato quindi selezionare le imprese esclusivamente in base al preventivo più basso. Se il prezzo è troppo basso ci si deve sempre domandare perchè.

Leggi anche il mio articolo sulle detrazioni fiscali sulla ristrutturazione. Se stai per avviare una ristrutturazione? I prezzi per queste tipologie di prestazioni vengono calcolati in percentuale dal 6% al 9% sull’importo lavori (capitolato lavori, computo metrico, contratto impresa, progetto, direzione lavori …).

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