Una questione di assoluta importanza è la conformità urbanistica e catastale a Roma di un immobile. Sono valutazioni di natura burocratica che però hanno ripercussioni sulla possibilità di effettuare o meno determinati lavori, influiscono sulla possibilità di alienazione di un immobile e per tante altre situazioni. Scopriamo di cosa si tratta e perché sono fondamentali.
Cosa sono la conformità urbanistica e catastale a Roma
La conformità urbanistica e catastale a Roma è una questione tecnica che spesso e volentieri genera confusione ed errori. In realtà si tratta di due certificazioni caratterizzate da labili ma significative differenze.
Infatti, si parla di conformità catastale quando c’è una corrispondenza tra ciò che è stato riportato nei dati catastali e planimetrici e le opere effettivamente realizzate nella specifica unità immobiliare.
Invece, la conformità urbanistica fa riferimento a tutta la storicità dell’immobile. Nello specifico si tratta dell’affinità tra le opere materialmente realizzate nell’edificio e tutti i titoli edilizi abilitativi presentati nel corso degli anni al Comune. La conformità urbanistica a Roma e in qualsiasi altra città italiana è una questione molto importante perché deve essere verificata prima di poter pensare e progettare un intervento di ristrutturazione e per migliorare le prestazioni energetiche dell’immobile oppure per vendere la casa.
Perché è importante la conformità urbanistica e catastale
Prima di procedere con un intervento di ristrutturazione e di qualsiasi altro genere occorre verificare l’eventuale abuso edilizio commesso in precedenza. La valutazione non deve essere fatta presso l’ufficio catastale territorialmente competente ma all’Ufficio Tecnico del Comune di Roma nel rispettivo municipio. Per i progetti del costruttore invece l’ufficio competente è il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica che sta all’EUR ed è unico per tutto il territorio romano.
È necessario che ci sia una valutazione del titolo edilizio depositato presso il comune con un’attenta perizia da parte di un professionista abilitato. Tra l’altro, può accadere che un immobile disponga della conformità urbanistica e non quella catastale oppure viceversa. Volendo semplificare, questa situazione è dovuta al fatto che la dichiarazione di conformità catastale di fatto certifica che lo stato dei luoghi corrisponde a quanto inserito nella planimetria depositata al catasto. C’è però da aggiungere che ciò non è rilevante per dimostrare la regolarità edilizia dell’immobile perché in questo caso bisogna disporre della conformità urbanistica. Il catasto infatti ha funziona probatoria soltanto per gli edifici storici con primo accatastamento a seguito della legge del 1939. Leggi il mio articolo sulla planimetria d’impianto.
Come verificare la conformità urbanistica a Roma
Per verificare la presenza di abusi edilizi a Roma ma anche negli altri comuni si fa un raffronto tra lo stato dei luoghi e i titoli edilizi depositati nel corso degli anni a partire dal progetto del costruttore o dalla planimetria d’impianto per edifici storici.
L’unico modo di eseguire la verifica della conformità urbanistica è quella di affidarsi ad un tecnico qualificato come potrebbe essere un geometra, un architetto oppure un ingegnere. Viene eseguito un sopralluogo dell’immobile durante il quale il professionista avrà modo di valutare ciò che è stato effettivamente realizzato e se questo corrisponde ai documenti depositati in comune. Qualora ci dovesse essere un riscontro positivo allora il tecnico è tenuto a rilasciare la dichiarazione di conformità urbanistica che altro non è che una relazione tecnica asseverata.
Nel caso in cui non ci dovesse essere conformità urbanistica allora il proprietario dell’immobile è tenuto a procedere con i relativi interventi che permetteranno di regolarizzare l’abuso. Non esiste un procedimento specifico per sanare la situazione ma bisogna procedere di volta in volta in funzione dello specifico abuso.
Come verificare la conformità catastale a Roma
La verifica di conformità catastale a Roma è una procedura estremamente semplice che può essere gestita in pochissimo tempo. Tra l’altro, si tratta di una prassi diventata obbligatoria nel caso in cui si voglia vendere l’immobile allo scopo di garantire che non ci siano discrepanze tra i dati e la raffigurazione grafica presente al catasto e quanto effettivamente realizzato.
Disporre della conformità catastale significa poter bypassare tantissimi problemi di natura burocratica e accelerare i tempi per arrivare alla vendita della casa. C’è anche da dire che per poter gestire correttamente la vendita di un immobile è necessario disporre della conformità urbanistica come evidenziato nel precedente paragrafo.
La verifica anche in questo caso può essere effettuata soltanto da un tecnico qualificato che dovrà recarsi presso l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate che sta a Via Raffaele Costi e chiedere la copia della planimetria e della visura catastale. In realtà, questi documenti si possono facilmente ottenere anche online dal mio sito con un prezzo irrisorio e senza troppi sbattimenti.
Il secondo passaggio è quello di effettuare un sopralluogo durante il quale il tecnico dovrà appurare che quanto riportato sulla planimetria corrisponde esattamente ai dati dell’immobile.
Se ci dovesse essere uniformità tra il sopralluogo e il documento allora si ottiene la conformità catastale mentre in caso contrario bisognerà procedere con delle correzioni tramite una variazione catastale oppure la presentazione di un istanza presso il catasto.
Cos’è l’attestazione di conformità urbanistica?
L’attestazione di conformità urbanistica a Roma e in qualsiasi altra città italiana è semplicemente una dichiarazione tecnica asseverata che attesta la verificata corrispondenza tra lo stato di fatto di di un immobile e il relativo titolo edilizio presente in comune. Sostanzialmente è un documento che certifica l’assenza di abusi edilizi pregressi.
Con il certificato di conformità urbanistica si ha la possibilità di ottenere l’autorizzazione per realizzare interventi di ristrutturazione oppure di ampliamento di un immobile. Insomma, è indispensabile per dimostrare la regolarità edilizia dell’edificio per cui si possono prevedere dei lavori di ristrutturazione o magari di proporlo in vendita.
Come ottenere il certificato di conformità urbanistica
Il certificato di conformità urbanistica è molto importante per chi sta pensando di effettuare lavori di ristrutturazione oppure di vendere la propria abitazione. Infatti, tale documento certifica la regolarità dell’edificio e conferma la corrispondenza tra il progetto depositato presso il Dipartimento ed ai progetti successivi depositati all’ufficio tecnico del Comune e lo stato attuale dei luoghi.
Il certificato è molto utile ed è obbligatorio in diverse situazioni come, ad esempio, l’accesso nella sottoscrizione di un mutuo, i lavori di ristrutturazione non ordinaria e anche per completare e regolarizzare il rogito notarile che sancisce la venuta compravendita di un immobile.
RICHIESTA PREVENTIVO VERIFICA ABUSI EDILIZI E CONFORMITA’ URBANISTICA
Quando è obbligatorio disporre di conformità urbanistica
La conformità urbanistica è assolutamente obbligatoria in alcune situazioni. Va richiesta se si sta pensato di effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria.
Se ne deve disporre se si sta pensando anche di avanzare una proposta ad un istituto di credito per ottenere un mutuo necessario per l’acquisto oppure per ristrutturazione dell’immobile.
Altra circostanza è quella di accesso agli sgravi fiscali dello stato previsti per chi decide di investire sulla riqualificazione energetica come nel caso dell’Ecobonus. Chiaramente, un immobile per poter disporre di questi incentivi statali deve essere in regola e in particolare avere conformità urbanistica.
L’ultima situazione in cui è obbligatoria la conformità è quella del rogito notarile di compravendita.
Cosa succede nel rogito notarile se non c’è conformità urbanistica
Per legge la conformità urbanistica è obbligatoria per poter procedere con il rogito notarile e quindi certificare l’avvenuto passaggio di proprietà di un immobile. Qualora tale atto dovesse essere gestito senza conformità urbanistica la legge prevede che ci sia la nullità! Ciò deriva dal fatto che non è possibile vendere oppure acquistare una casa che non siano conformi dal punto di vista urbanistico. È soltanto il certificato di conformità urbanistica che permette di mostrare il tutto e non a caso viene chiamata anche regolarità edilizia.
C’è da rimarcare tuttavia che il notaio non svolge alcun compito di controllo per quanto riguarda la regolarità urbanistica dell’immobile che è a carico del venditore e sotto la sua responsabilità penale. Il notaio, infatti, deve limitarsi esclusivamente a certificare la dichiarazione del venditore ma non è tenuto e soprattutto non dispone degli strumenti necessari per poter effettuare delle verifiche.
Si arriva alla nullità dell’atto anche perché per legge il notaio deve fare fede a quanto dichiarato e da quanto emerge dagli estremi del titolo abilitativo presentato che può essere una licenza edilizia, una concessione edilizia, i permessi per costruire oppure le classiche segnalazioni di inizio di un’attività come la Cila la SCIA e l’ormai superata Dia.
Costo della dichiarazione di conformità urbanistica e tempistiche
Il costo necessario per ottenere la dichiarazione di conformità urbanistica dipende ovviamente dall’onorario del professionista e dalla specifica situazione da verificare. Dunque ha senso parlare di un compenso orario che si attesta intorno alle 60 euro per ogni ora di lavoro dedicata.
Il professionista deve poter effettuare un sopralluogo dell’edificio e quindi confrontare quanto riportato sui vari titoli presentati all’ufficio tecnico del comune rispetto all’effettivo stato dell’immobile.
Per quanto riguarda le tempistiche necessarie per ottenere il certificato anche in questo caso dipende dalla situazione e dalla disponibilità di tutti i documenti. Un conto è avere tutto già a disposizione per poter procedere con le verifiche e altra situazione è quella in cui bisogna rivolgersi all’ufficio tecnico per verificare quali sono stati i titoli abilitativi presentati nel corso degli anni e verificarli di volta in volta.
Come sanare le eventuali irregolarità urbanistiche
Se dopo la richiesta di dichiarazione di conformità urbanistica dovesse emergere una situazione di irregolarità Allora occorrerà effettuare con delle specifiche modifiche.
In questo genere di situazioni bisogna presentare un progetto di sanatoria al Comune di Roma . Bisognerà procedere sempre con il supporto di un tecnico qualificato che dovrà occuparsi della produzione dei documenti e della gestione delle modifiche che dovranno essere effettuate con relativa presentazione della CILA in sanatoria oppure della SCIA con accertamento della conformità.
Principali cause di difformità urbanistica a Roma
Quando si palesa una situazione di difformità urbanistica a Roma e in qualsiasi altra città italiana il proprietario è tenuto a regolarizzare la situazione attraverso procedure che vengono studiate dal tecnico incaricato in funzione della causa. I motivi per cui si può arrivare a una mancanza di conformità urbanistica e catastale dell’immobile possono riguardare diverse situazioni.
Una circostanza che purtroppo si verifica spesso sul territorio italiano è quella di un immobile abusivo. In questo caso non esiste alcun titolo abilitativo presentato presso l’ufficio tecnico del comune e questo significa che la realizzazione dell’edificio è stata eseguita senza provvedimento amministrativo. Per poter sanare tale condizione è necessario valutare l’opportunità di accedere ad un nuovo condono edilizio (che per il momento non c’è) oppure in alternativa richiedere all’Ufficio tecnico il permesso di costruire in sanatoria (molto difficile che si ottenga). Il tecnico dovrà effettuare comunque un sopralluogo per sviluppare una relazione tecnica nella quale dovranno essere riportati tutti i dati relativi all’edificio.
Una seconda causa di irregolarità riguarda le classiche modifiche interne non dichiarate. Il proprietario, ad esempio, ha deciso di modificare la dislocazione degli spazi e quindi spostare alcune stanze senza provvedere ad informare l’ufficio tecnico con apposita CILA e con qualsiasi altro genere di documentazione prevista. Per cambiare la disposizione delle stanze si è reso necessaria un abbattimento delle pareti divisorie e questo significa dover sanare la situazione. Affidarsi sempre ad un tecnico qualificato che vada a regolarizzare il tutto con una CILA per lavori già eseguiti in precedenza.
Altra situazione abbastanza comune che può far generare una situazione di difformità urbanistica e catastale sono le modifiche eseguite sulle parti esterne dell’edificio. Un esempio molto comune su territorio nazionale e a Roma è la chiusura del balcone con una veranda facendo diventare questa parte dell’edificio una sorta di prolungamento degli ambienti interni. Altri esempi di modifiche esterne possono riguardare l’apertura di una finestra oppure di una porta di accesso senza che venga provveduto a presentare il necessario documento presso l’ufficio tecnico del catasto per modificare la planimetria. In questo caso va presentata una SCIA in sanatoria.
Ulteriori circostanze riguardano il cambiamento di destinazione d’uso di un immobile senza seguire la procedura prevista dalle normative di legge che richiede la verifica di molti parametri per essere sanato. Un eventuale eventuale aumento di volumetria senza adottare le specifiche e pratiche edilizie attualmente invece è insanabile salvo che non ci sia un improbabile cubatura residua da sfruttare sul lotto di terreno dove sorge il fabbricato.
Cosa sono le tolleranze costruttive ed esecutive
Il problema della difformità urbanistica e catastale è molto più serio di quanto si possa credere soprattutto se si sta pensando di ristrutturare l’immobile oppure di proporlo sul mercato immobiliare. Infatti, come abbiamo visto, qualora il rogito notarile dovesse essere effettuato senza il certificato di conformità urbanistica risulterebbe nullo a termini di legge con tante problematiche per il venditore e lo stesso acquirente.
Va sottolineato che un tecnico qualificato ha la capacità anche di valutare nel merito la difformità ed eventualmente risolvere il tutto con una semplice modifica. Tra l’altro con il decreto legge numero 76 emanato dal 2022 sono state introdotte delle importanti novità che fanno riferimento alla cosiddetta tolleranze costruttive e tolleranze esecutive.
Il decreto ha posto l’attenzione sul concetto di entità della difformità urbanistica che può essere anche considerata irrilevante in riferimento al contesto edilizio.
Il legislatore ha deciso che ci sono delle difformità che non rappresentano delle violazioni dal punto di vista edile. Rientrano in questa casistica ad esempio il mancato rispetto delle altezze oppure della cubatura e della superficie coperta di un immobile. Tutte queste differenze di natura dimensionale sono irrilevanti a patto però che siano al massimo pari al 2% delle misure previste nel titolo abilitativo che è stato presentato presso l’ufficio tecnico del comune. Queste sono indicate come tolleranze costruttive.
Non risultano rilevanti neppure le difformità che riguardano la geometria e le finiture degli edifici di minima entità oppure nel caso in cui un impianto è stato posizionato nell’edificio in maniera differente rispetto a quanto indicato sui documenti. Possono essere considerate di scarsa rilevanza a condizione che non vadano ad inficiare sull’agibilità dell’immobile. In questo caso si parla di tolleranze esecutive.
Che cos’è la difformità parziale
La tematica concernente la conformità urbanistica e catastale è questione assai complessa e articolata anche perché le normative parlano anche di abusi minori e di difformità parziale.
In linea generale si tratta di irregolarità che riguardano soltanto alcuni elementi non essenziali della struttura.
La questione è stata affrontata dal Consiglio di Stato con la sentenza numero 2325 del 1 giugno del 2016. Nella sentenza si parla di difformità parziale se vanno a riguardare opere che non vanno a rivoluzionare il progetto presentato con il titolo abilitativo. Si tratta comunque di opere che presentano un’attività costruttiva parzialmente differente da quella autorizzata dal Comune.
Come effettuare l’accesso agli atti a Roma
Un qualsiasi cittadino può richiedere l’accesso agli atti presso il relativo municipio del Comune di Roma per valutare nel merito i documenti presentati nel corso degli anni e dunque tutto quello che ha riguardato gli interventi di ristrutturazione di un immobile (CILA, SCIA, DIA).
Per poter entrare invece in possesso degli atti di progetto del costruttore o di condono al Dipartimento è necessario che ci sia un interesse diretto, concreto e attuale da parte del solo proprietario oppure un suo delegato. Per gestire il tutto viene messo a disposizione del cittadino il Sistema di Prenotazione Online denominato SIPRE. L’utente effettua l’accesso sul sistema e in particolare la procedura prevede che il cittadino viene identificato sul sito web ufficiale del Comune di Roma. Successivamente ha la possibilità di di effettuare una serie di operazioni tra cui presentare da remoto la richiesta di accesso agli atti.
Inoltre, è possibile inviare la documentazione in formato digitale per certificare la titolarità ed effettuare il pagamento con varie modalità tra cui PagoPa. In aggiunta il cittadino ha la facoltà di accedere agli atti e dunque di poter scaricare la documentazione che fa riferimento alla propria posizione.
Tramite il SIPRE è possibile prendere prelevare:
- Fascicoli Progettuali (annualità dal 1931 ad oggi)
- Titoli Edilizi come: di Licenze Edilizie / Permessi di Costruire / Concessioni (rilasciati)
- Certificati di Abitabilità / Agibilità e relativi fascicoli
- Fascicolo inerenti il Condono Edilizio, afferenti la procedura richiesta
L’accesso agli atti può avvenire in due modalità: formale e informale. In quest’ultimo caso l’utente effettua il login utilizzando il proprio Spid.
Per l’accesso formale agli atti è prevista soprattutto per le situazioni in cui la richiesta viene eseguita da una persona diversa dal proprietario e da un tecnico incaricato oppure da un rappresentante legale. La procedura prevede che prima di accogliere l’istanza l’Amministrazione è obbligata a informare il soggetto titolare dell’immobile che può eventuale approvare oppure bloccare il tutto. La domanda viene valutata dall’ufficio competente che poi procede a rispondere alla mail informando dell’esito della richiesta. Nella stessa risposta vengono date delle informazioni che guidano l’utente evidenziando la corretta procedura per richiedere i documenti usando il sistema SIPRE.
