Glossario Immobiliare “D”

Danno ambientale
Alterazione, deterioramento o distruzione, parziale o totale, dell’ambiente o di una sua parte,bcausati in maniera volontaria o colposa, senza rispettare le disposizioni di legge o i provvedimenti adottati in base alla legge.

Danno ambientale (valutazione)
[Quantificazione del risarcimento del danno, la cui competenza è affidata al giudice ordinario, che può essere valutata in termini economici attribuendo ad esso un prezzo, in relazione al valore di scambio e d’uso che assume.] La Valutazione del danno ambientale è un’attività tecnica-scientifica finalizzata alla Determinazione e alla Quantificazione del danno relativo a un evento reale/potenziale pericoloso per l’ambiente di origine antropica o naturale, e alla Quantificazione economica del danno attraverso una stima delle utilità/costi connessi alla compromissione/ripristino delle componenti ambientali alterate, danneggiate o distrutte.

Danno immobiliare
diminuzione o la perdita del valore di beni immobiliari.

Davanzale
Soglia della finestra sulla quale appoggiano gli stipiti.

Decoro dell’edificio
Armonia architettonica dell’aspetto esterno dell’edificio, che è considerato bene tutelabile nei rapporti di condominio.

Decreto di esproprio
Atto di pubblica autorità competente con cui si decide l’espropriazione di una proprietà privata per pubblica utilità.

Degrado di un elemento costruttivo/impiantistico
Progressiva perdita delle caratteristiche tecniche e/o funzionali di un elemento rispetto allo standard di servizio a cui è finalizzato.

Degrado di un immobile
Stato di deperimento e di deterioramento connesso alle rilevante cattiva manutenzione e conservazione dell’immobile.

Demolizione
Intervento edilizio consistente nel rimuovere, in tutto o in parte, manufatti preesistenti, qualunque possa essere la successiva utilizzazione.

Densab
Indicatore della densità abitativa ovvero indica il surplus o meno di unità immobiliari rispetto alla popolazione di quel territorio. E’ dato dal rapporto tra lo stock immobiliare e la popolazione.

Densità di affollamento di una autorimessa (ai fini antincendio)
Misura necessaria allo sfollamento delle persone in caso di emergenza e viene calcolata in base alla ricettività massima della autorimessa. Ai fini del calcolo, essa non dovrà comunque essere mai considerata inferiore:
-ad una persona per ogni 10 m2 di superficie lorda di pavimento (0,1 persone/m2) per le autorimesse non sorvegliate ;

-ad una persona per ogni 100 m2 di superficie lorda di pavimento (0,01 persone/m2) per le
autorimesse sorvegliate.

Densità di affollamento (ai fini antincendio)
Numero massimo di persone assunto per unità di superficie lorda di pavimento (persone/m²). Denuncia alla P.S. pubblica Sicurezza o denuncia antiterrorismo Obbligo imposto ai proprietari di denunciare alla Pubblica Sicurezza entro 48 ore i contratti di vendita o locazione di immobili.

Denuncia di inizio attività
Vedi Dia

Denuncia sinistro
Comunicazione effettuata alla compagnia di assicurazione di un evento dannoso avvenuto in un immobile, da inviare nei modi e termini previsti dal contratto stesso.

Dependance
Piccolo edificio separato, annesso ad un albergo ovvero ad una struttura di tipo ricettivo, ovvero ad una villa.

Deposito
Contratto col quale una parte (depositario) riceve dall’altra (depositante) una cosa mobile con l’obbligo di custodirla e di restituirla in natura.

Deposito cauzionale
Somma versata dall’inquilino al proprietario a garanzia eventuali danni provocati all’unità immobiliare in locazione.

Deprezzamento di un immobile
Riduzione del valore di un immobile connesso a cause imputabili a variazione del mercato immobiliare ovvero alla riduzione della qualità costruttiva (vetustà e/o obsolescenza) dell’immobile
Depuratore
Apparecchio o impianto atto ad eliminare le impurità di una sostanza o di una soluzione.

Depuratore di fumi
Dispositivo atto a trattare generalmente i fumi al fine di ricondurne la composizione entro determinati limiti dettati dalle norme.

Destinazione d’uso

Funzione (residenziale, produttiva, commerciale, terziaria, direzionale, agricola, spazi pubblici, …) di un’area all’interno di uno spazio urbano ovvero l’uso di un immobile (per abitazione, uffici, negozi, industrie, …), esistente, prevista, prescritta o consentita in base alle norme urbanistiche o edilizie di riferimento.

Destinazione urbanistica
Destinazione d’uso prevista per ogni zona o sottozona in cui viene suddiviso il territorio comunale attraverso lo strumento di pianificazione il quale individua, per le singole zone urbanistiche, sia le destinazioni d’uso di carattere generale, sia le destinazione d’uso ammissibili per gli edifici. Tali suddivisioni, per i Piani di tipo tradizionale, sono effettuate secondo i dettami del. D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 in applicazione dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, che ha stabilito la ripartizione in zone territoriali omogenee. [Suddivisione dei terreni edificabili sulla base delle destinazioni urbanistiche territoriali dettate dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 in applicazione dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, che ha stabilito la ripartizione in zone territoriali omogenee.]

Deviazione standard
distanza (allargamento) di un valore rispetto alla media e rappresenta la radice quadrata della varianza

Dia
Denuncia d’Inizio Attività che riguarda le opere edilizie minori, per lo più interventi di trasformazione o modificazione in edifici già esistenti; è prevista l’autorizzazione con il meccanismo del silenzio assenso.

Dichiarazione di pubblica utilità
Atto con cui la pubblica amministrazione sancisce il ruolo collettivo sociale di un bene o immobile, per renderne possibile l’esproprio, per gli usi previsti dalle leggi e norme vigenti.

Dichiarazione di successione
Dichiarazione che debbono presentare all’Ufficio delle Entrate gli eredi alla morte della persona da cui ereditano (de cuius).

Dichiarazione Ici

Dichiarazione di variazione della consistenza, ovvero del tipo di uso, ovvero della proprietà di un immobile che deve essere effettuata al Comune, entro i termini della dichiarazione dei redditi dell’anno successivo a cui è avvenuta la variazione, ai fini dell’Imposta comunale sugli immobili.

Dimazzatura
Operazione che consente di ottenere pietrame mediante frantumazione manuale della pietra con martello.

Dinamica di mercato
Movimentazione degli immobili compravenduti in un territorio ed in un determinato intervallo temporale (semestre, anno).

Diniego
Risposta negativa della Pubblica Amministrazione a una domanda o istanza effettuata da un privato generalmente il diniego deve essere motivato.

Diradamento urbano
Demolizione di edifici o strutture ritenute di secondaria importanza, nelle città, per migliorare la circolazione e valorizzare immobili ritenuti di più alto valore storico e architettonico.

Direct Capitalization
Articolazione del procedimento di stima della Income capitalizzation approach. La Direct Capitalization converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di stima, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione, ovvero moltiplicandolo per un fattore (gross rent multiplier) che esprime il numero di volte per il quale il valore è maggiore del reddito dell’immobile.

Direttore dei lavori
Tecnico incaricato dal committente che opera il controllo sulla esecuzione dei lavori, sui materiali impiegati e sulla rispondenza dell’opera a quanto progettato o stabilito nel contratto d’appalto.

Direttore tecnico di cantiere
Tecnico incaricato alla vigilanza e gestione del cantiere, compresa la sicurezza.

Diritto di abitazione
Diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. L’abitazione è un tipo limitato di usufrutto.

Diritto di prelazione
Diritto di acquistare un bene a preferenza di altri, e allo stesso prezzo, nell’ipotesi che il titolare voglia venderlo.

Diritto di superficie
Diritto reale di godimento su cosa altrui che può consistere:
– nel diritto di costruire, al disopra del suolo altrui, un’opera, di cui il superficiario acquista la proprietà, mentre la proprietà del suolo resta al concedente, sotto forma di “nuda proprietà”;
– nella proprietà separata di una costruzione già esistente, di cui un soggetto diverso dal proprietario del suolo diviene titolare, mentre al concedente resta la “nuda proprietà”.

Diritto di uso
Diritto di servirsi di un bene e, se fruttifero, di raccogliere i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
L’uso è un tipo limitato di usufrutto.

Diritto di usufrutto
Diritto reale di godimento su cosa altrui, con il diritto di trarne tutte le utilità che spettano al proprietario, ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica, che non può essere mutata. L’usufrutto ha durata temporanea: se costituito a favore di una persona fisica – ove non sia prevista una durata inferiore – non può eccedere la vita dell’usufruttuario, e si estingue comunque con la morte del medesimo; se costituito a favore di una persona giuridica, non può durare più di trent’anni.

Diritto patrimoniale
Insieme delle norme che disciplinano i rapporti fra le persone e le cose.

Diritto reale
Rapporto tra la persona e la cosa: Il diritto reale contiene due elementi la persona a cui il diritto compete (soggetto) e la cosa su cui il diritto si esercita (oggetto).

Discarica
Luogo dove vengono depositati in modo non selezionato i rifiuti provenienti dalle attività umane. La normativa italiana prevede tre tipologie differenti di discarica:
Discarica per rifiuti inerti (detriti da costruzione, demolizione, ecc.)
Discarica per rifiuti non pericolosi (tra i quali gli RSU, Rifiuti Solidi Urbani)
Discarica per rifiuti pericolosi (tra cui ceneri e scarti degli inceneritori)

Discendente
Grosso tubo per lo smaltimento delle acque meteoriche.

Discounted Cash Flow Analysis (DCF)
Procedimento di stima, basato sull’attualizzazione dei flussi di cassa (metodo analitico finanziario), mediante il quale il valore di un bene è pari alla sommatoria dei flussi di cassa attesi dall’investimento attualizzati ad un tasso che tenga conto della loro distribuzione temporale. Il metodo si basa sul principio economico dell’anticipazione: un acquirente razionale non è disposto a pagare un bene a un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che [esso] sarà in grado di produrre.

Disdetta del contratto
Scioglimento del vincolo contrattuale per opera di una sola parte che, manifestando la sua volontà, non ne consente l’automatico rinnovo.

Disimpegno
Ambiente di ridotte dimensioni avente funzione di consentire accesso ad altri locali.

Dismissione

Cessione di un patrimonio immobiliare effettuata con diverse possibili modalità quali la vendita, la cartolarizzazione o la costituzione di fondi immobiliari.

Dispensa
ambiente domestico utilizzato come deposito di provviste.

Dispensario
Struttura di tipo sanitario dove si danno consulti medici e medicamenti.

Dispersore
Apparecchio atto a disperdere a terra la corrente elettrica per la sicurezza delle persone.

Displuvio
Intersezione inclinata ad angolo convesso (saliente) di due falde del tetto che favorisce lo scolo dell’acqua piovana.

Distacco (tra fabbricati)
Distanza minima, misurata in proiezione orizzontale ed in maniera ortogonale, tra le pareti di edifici antistanti.

Distanza (dai confini)
Spazio misurato in proiezione orizzontale, intercorrente tra ogni punto della superficie coperta dal fabbricato e i confini di proprietà

Divisione
Frazionamento di un immobile, che trova il suo limite nell’utilizzabilità economica e funzionale delle parti risultanti dalla divisione.

Domicilio
Luogo in cui una persona ha stabilito la sede principale dei suoi affari ed interessi.

DOCFA (procedura Docfa di base)
Procedura con la quale, ai fini dell’iscrizione in Catasto, le unità immobiliari, gli atti e le denunce, sono presentati su supporto magnetico secondo le istruzioni fornite dall’Agenzia del territorio. A tal fine l’amministrazione mette a disposizione dei tecnici incaricati programmi di ausilio alla redazione automatizzata dei suddetti documenti. Con la procedura Docfa di Base, in particolare, ciascun immobile dichiarato in catasto edilizio urbano viene individuato ed iscritto in atti con gli appositi identificativi: comune / sezione / foglio / numero e subalterno, qualora necessario. Inoltre, per le unità immobiliari iscritte in atti, è fatto obbligo ai dichiaranti di individuare una rendita definita come “proposta”, sulla base delle unità similari, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, presenti nella zona ove risulta ubicata l’unità stessa.

DOCTE (procedura)
Procedura informatica gestita dall’Agenzia del Territorio per acquisire i dati delle denunce di coltura delle particelle censite al Catasto Terreni. La procedura consente di attribuire alle particelle oggetto di variazione la qualità di coltura dichiarata dalla parte e fornisce in automatico la Classe Prevalente presente per quel foglio di mappa.

Donazione
Contratto con il quale per spirito di liberalità una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa una obbligazione.

Dormitorio
Ambiente o struttura ove dormono persone o gruppi di persone.

Dossier tecnico autorizzativo (di un immobile)
Raccolta organica di dati informazioni, elaborati, documenti, analisi e rapporti di tipo identificativo, abilitativi, progettuale, strutturale, impiantistico che abbia la finalità di pervenire ad un idoneo quadro conoscitivo dell’immobile.

Dotazione delle pertinenze esclusive (di un appartamento)
La presenza di pertinenze esclusive viene standardizzata in:
– Elevata: ottima presenza di superfici pertinenziali di uso esclusivo, in rapporto alla superficie principale dell’appartamento;
– Normale: normale presenza di superfici pertinenziali di uso esclusivo, in rapporto alla superficie principale dell’appartamento;
– Carente: l’appartamento non presenta superficie a balconi, verande o similari in grado di soddisfare le normali esigenze abitative

Dotazione impiantistica (di un appartamento)
Elemento determinante le caratteristiche intrinseche che consente di quantificare la dotazione degli impianti posseduti da un appartamento. La presenza degli impianti dell’abitazione e la loro tipologia può essere :
-Elevata: la dotazione che comprenda impianti di tecnologia superiore ed impianti avanzati di tipo non essenziale (videocitofono, condizionamento, riscaldamento autonomo, ascensore interno, allarme antintrusione);
-Normale: la dotazione che comprenda almeno l’impianto idrico-sanitario, elettrico, gas, e di riscaldamento;
-Carente: la mancanza di uno o più degli impianti essenziali (idrico-sanitario, elettrico, gas, e di riscaldamento);

Tabella dotazione impianti idrico/sanitario elettrico

gas
telefonico
riscaldamento
condizionamento
ascensore/i
impianto citofonico
impianto videocitofonico
allarme/antintrusione
altro

Dotazioni accessorie (di un appartamento)
Elemento che caratterizza le peculiarità intrinseche di un appartamento con riferimento alla presenza quantitativa di dotazioni accessorie possedute da un appartamento. Sono locali accessori a servizio indiretto dei vani principali o accessori complementari (cantine, soffitte, mansarde ecc). La presenza nell’unità immobiliare di pertinenze accessorie viene standardizzata in:

– Elevata: quando le dotazioni di locali accessori e le relative superfici sono rilevanti ovvero esuberanti in rapporto alla superficie principale dell’appartamento
– Normale: quando le dotazioni di locali accessori e le relative superfici sono da considerarsi normali in rapporto alla superficie principale dell’appartamento
– Carente: quando non sono presenti locali accessori in dotazione all’appartamento Dotazioni di impiantistica (di un edificio)
Esprime in termini qualitativi e quantitativi, la dotazione impiantistica presente in un edificio. Gli impianti appartenenti ad un edificio generalmente sono rappresentati da:
idrico
elettrico
gas
telefonico
fognario
riscaldamento
condizionamento
ascensore/i – montacarichi
impianto citofonico
impianto videocitofonico
allarme/antintrusione
fonti emergetiche alternative
altro
Si esprime un giudizio sulla dotazione definendo:
-Elevata: la dotazione di impianti che risulti di tecnologia superiore e che comprenda impianti avanzati di carattere non essenziale (videocitofono, condizionamento, più di un ascensore per scala, impianto di allarme/antintrusione, montacarichi, fonti di energia alternativa);
-Normale: la dotazione che comprenda gli impianti essenziali:impianto idrico-sanitario, elettrico, riscaldamento* e fognario;
-Carente: la mancanza di uno o più dei suddetti impianti essenziali (idrico-sanitario, elettrico,
riscaldamento*, fognario).
*Il riscaldamento è da considerarsi essenziale secondo le consuetudini locali

Dotazioni di un ufficio strutturato
Pertinenze esterne ed interne di un ufficio di tipo “strutturato”, alcune delle quali vengono di seguito indicate.
a) Dotazioni esterne (pertinenze esclusive di ornamento)
– aree a parcheggio privato
– aree o spazi esterni (piazzali esterni, giardini ecc)
– box controllo ingresso auto
b) Dotazioni interne (pertinenze accessorie a servizio)
– archivi
– depositi, cantine, soffitte e similari

– ambienti destinati a posto di ristoro (mensa – bar)
– spazi per le varie esigenze del personale o per i clienti (sala riunione, biblioteca, ecc)
– locale per infermeria, ecc.
– posti auto coperti o scoperti

Dotazioni minima di area per servizi nelle zone residenziali
Nelle zone residenziali la dotazione minima inderogabile di aree per verde e servizi, per ogni abitante insediato o da insediare, è di 18 mq (escluse le sedi viarie), così ripartiti:
a) aree per l’istruzione: asili nido, scuole materne e dell’obbligo: mq 4,50;
b) aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie amministrative, per pubblici servizi (uffici protezione civile, ecc) ed altre: mq 2,00;
c) aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti, con esclusione delle fasce verdi lungo le strade: mq 9,00;
Nelle nuove costruzioni, a anche nelle aree di loro pertinenza, devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad 1 mq per ogni 20 mc di costruzione.

Drive in
Cinema all’aperto in cui si può assistere allo spettacolo restando nell’auto, a volte fornito di servizi per il cliente (ristorante, etc..).

Drugstore
Struttura commerciale ove viene effettuata la vendita al dettaglio ad orario continuato ed in cui si possono acquistare svariati prodotti.

Due diligence
Ricognizione delle consistenze e dei titoli di proprietà e provenienza, con la raccolta e l’archiviazione delle documentazioni necessarie per la corretta gestione e valutazione di un patrimonio immobiliare.

Duty free shop
Negozio dove si possono acquistare articoli esenti da tasse.

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