Cosa succede in caso di mancata consegna APE?
La mancata consegna APE attestato certificazione energetica legittima la richiesta di risoluzione del contratto e quella di risarcimento dei danni subiti.
Com’è ormai noto il 1° luglio 2009 è scattato l’obbligo per i venditori di immobili di consegnare ai compratori al momento del rogito l’APE. Il rischio è la nullità del contratto di vendita. L‘ Attestato di Prestazione Energetica deve essere redatto ai sensi dell’articolo 6, comma 1-bis, lettera c) del d.lgs. n.192/2005, come successivamente modificato dal d.lgs. n.112 del 2008.
Detto certificato va ad ampliare il novero dei documenti (permesso di costruire, certificato di abitabilità), relativi alla proprietà ed all’uso della cosa venduta che, ai sensi dell’art. 1477 cod. civ., il venditore deve consegnare al compratore. La mancata consegna dell’ APE, se è vero che non rende la vendita invalida, legittima tuttavia l’acquirente a domandare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore. Questo ai sensi del combinato disposto degli artt. 1477-1453-1455 cod. civile. E’ interesse del compratore acquisire la proprietà di un bene conforme alla normativa vigente.
Deve essere tutto in ordine quindi anche in materia di efficienza energetica. Il motivo è per i rilevanti risvolti fiscali oltre che in materia di urbanistica/edilizia. Anche il notaio rogante ha interessi per i connessi profili di responsabilità civile professionale.
Risarcimento danni
Ne consegue il diritto dell’acquirente alla restituzione del prezzo versato ed al risarcimento dei danni subiti. Danni patrimoniali costituiti in linea teorica da:
- Interesse negativo con danno emergente. Sono le spese e perdite connesse strettamente con le trattative, ad es. spese di viaggio e di corrispondenza; lucro cessante. Altro esempio il vantaggio che l‘acquirente avrebbe potuto procurarsi con altre contrattazioni.
- Interesse positivo (vantaggi che si sarebbero conseguiti e danni che si sarebbero evitati qualora non fosse stato posto in essere dalla controparte l’evento impeditivo del rapporto)
Danni non patrimoniali (morali, per la sofferenza contingente patita) eventualmente subiti.
La risarcibilità delle voci di danno descritte dovrà essere naturalmente valutata con riferimento al singolo caso concreto.
Altri rischi per non aver fatto la certificazione energetica
Altro profilo di rischio per il venditore è costituito dall’eventualità che nella prassi venga accolta un’interpretazione estensiva dell’art. 15, comma 7, del d.lgs. n. 192 del 2005. Il giudice potrebbe comprendere anche costui, oltre al costruttore dell’immobile, tra i soggetti passivi della sanzione amministrativa pecuniaria. Sanzione da 5.000 a 30.000 euro, derivante dalla mancata consegna, al proprio avente causa se proprietario secondo il dato letterale ed acquirente secondo l’interpretazione estensiva, dell’originale della certificazione energetica.
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(tratto da Professionisti 24 – Il Sole 24 Ore)
