Negli ultimi anni, il settore dell’edilizia e quello immobiliare hanno visto l’avvicendarsi di misure governative e di cambiamenti burocratici che hanno profondamente modificato alcune delle normative vigenti. Nello specifico, i proprietari di immobili o chiunque sia coinvolto nella gestione di edifici residenziali è stato spinto ad effettuare delle significative considerazioni sulle proprietà in possesso a causa di una nuova normativa implementata il 1° luglio 2020, ossia l’obbligo di scorporo della cantina al Catasto.
Sostanzialmente, si tratta di una nuova regola imposta dall’Agenzia delle Entrate che ha richiesto la revisione delle procedure burocratiche in vigore e che coinvolge le denunce di accatastamento e di variazione catastale.
Ma quando è necessario adempiere all’obbligo di scorporo della cantina al Catasto e perché è necessario farlo?
Analizziamo la risposta a ciascun quesito in questa interessante guida, la quale fornirà una panoramica piuttosto chiara in merito a questo importante cambiamento immobiliare.
Gli obiettivi dell’obbligo di scorporo della cantina al Catasto
Come menzionato precedentemente, l’obbligo di scorporo cantina al Catasto è una normativa che è stata ufficialmente emanata dall’Agenzia delle Entrate il 1° luglio 2020.
Circolare Agenzia Entrate n. 0321457 del 06/10/2020
OGGETTO: Censimento in catasto delle cantine e delle autorimesse.
https://collegio.geometri.sv.it/wp-content/uploads/2020/10/2020-10-06-note-depositi-e-garage.pdf
Schemi esemplificativi e precisazioni in tema di verifica delle
dichiarazioni Docfa.
Tuttavia, essa fu annunciata mediante la nota n.223119 del 4 giugno dello stesso anno, sancendo di fatto un passo in avanti di cruciale importanza nel settore immobiliare e catastale.
OGGETTO: Ulteriori chiarimenti ed istruzioni in tema di autonomo censimento in catasto delle cantine e delle autorimesse (cfr. punto 3.3.2 della circolare numero 2/E del 1 febbraio 2016.
https://collegio.geometri.sv.it/wp-content/uploads/2020/10/nota-prot.-n.-223119-del-4-giugno-2020.pdf
Il raggio di applicazione di questa nuova regola è piuttosto ampio dato che è in grado di toccare non solo le denunce di accatastamento, ma anche quelle di variazione catastale, facendole diventare delle procedure di fatto obbligatorie dal 1° luglio 2020.
Ma qual è il principale scopo di questa nuova regolamentazione?
Lo scorporo cantina al Catasto serve proprio a distaccare la cantina o altri vani associati ad un appartamento residenziale dallo stesso, facilitandone e rendendone più accurata la catalogazione. Il Catasto è di per sè un archivio estremamente efficiente e preciso, caratteristiche senza dubbio fondamentali per poter censire tutte le unità immobiliari presenti su un determinato territorio; tuttavia, con questa nuova regola, la sua efficienza aumenta ancor di più. Non solo, lo scorporo cantina si pone anche l’obiettivo di rendere più equo e uniforme il trattamento da riservare ai contribuenti, imponendo loro tasse che si basino principalmente sui vani fondamentali del proprio immobile.
Una catalogazione più accurata e precisa, inoltre, consente anche di effettuare una valutazione più efficace degli immobili, migliorando al contempo la trasparenza e permettendo una gestione più lineare dei dati catastali.
Le cantine sono le uniche pertinenze residenziali ad essere interessate da questa nuova normativa?
La cantina come unità residenziale separata
Da ciò che si può dedurre dall’obbligo di scorporo cantina al Catasto emanato dall’Agenzia delle Entrate, le cantine non sono le uniche pertinenze ad essere interessate da tale normativa.
Parallelamente ad esse, infatti, vi sono anche i depositi e le autorimesse ubicate all’interno di effettivi complessi residenziali, strutture che grazie alla nuova regolamentazione devono essere considerate a tutti gli effetti come unità immobiliari indipendenti.
Tuttavia, questo nuovo concetto catastale è dipeso da un’unica fondamentale condizione: la struttura in questione dovrà necessariamente possedere un accesso autonomo alla strada o, in alternativa, dovrà condividere uno spazio con l’edificio residenziale adiacente.
Il nuovo modo di intendere le cantine e le altre pertinenze residenziali richiede la creazione di specifiche planimetrie catastali separate, nonché la redazione di certificati dedicati e totalmente distaccati dall’abitazione alla quale erano associate fino a prima che tale normativa venisse emanata. Ovviamente, redigere i documenti catastali di tali unità in modo indipendente permette una maggior chiarezza e precisione nel settore del Catasto, condizione cruciale per una gestione corretta e priva di errori delle varie informazioni.
Che dire dei precisi casi nei quali si applica l’obbligo di scorporo cantina al Catasto?
Obbligo di scorporo cantina al Catasto: quando si applica
L’obbligo di scorporo cantina al Catasto non viene inteso come una regola universale, ma piuttosto come una normativa che è in grado di determinare i casi specifici in corrispondenza dei quali si applica. Non a caso, infatti, l’imposizione di tale obbligo non entra in gioco in tutti i contesti immobiliari, ma solo nei casi previsti dalla normativa catastale.
Ad esempio, non è obbligatorio adempiere all’obbligo di scorporo della cantina nel caso in cui l’unità immobiliare contenga già delle pertinenze residenziali ad essa associate, eccezion fatta per i casi in cui si verifichino degli eventi eccezionali che rendano necessarie delle modifiche catastali. Un particolare caso nei quali l’obbligo di scorporo della cantina diviene cruciale è quando si procede con degli interventi di ristrutturazione dell’immobile.
Scorporare la cantina o altre pertinenze diventa una vera e propria esigenza al termine dei lavori, in fase di collaudo o in seguito alla redazione di un importante documento noto come CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).
Pertanto, alla luce di ciò, qualora in origine l’appartamento e la cantina siano stati registrati sulla medesima scheda catastale, l’obbligo di scorporo diventa a tutti gli effetti un’adempienza da rispettare.
Così facendo viene assicurata una registrazione delle pertinenze residenziali corretta e lontana da errori, oltre ad una rapida identificazione delle unità immobiliari separate in linea con quanto sancisce la normativa dell’Agenzia delle Entrate.
La conformità catastale di un immobile, infatti, passa dall’obbligo di scorporo: sia il proprietario che le autorità fiscali, in questo modo, vedono protetti i propri interessi grazie al mantenimento della trasparenza e della precisione del registro del catasto.
I casi appena descritti non sono gli unici nei quali vige l’obbligo di scorporo cantina al Catasto; che dire di altre situazioni nelle quali è necessario rispettare tale normativa?
Altri casi nei quali vige l’obbligo di scorporo cantina al Catasto
Come già menzionato nel paragrafo precedente, un’altra situazione piuttosto particolare in corrispondenza della quale è necessario adempiere all’obbligo di scorporo cantina è a seguito della modifica della consistenza catastale, molto spesso legata ad un condono edilizio o alla realizzazione di una serra solare. In questi casi, infatti, è necessario denunciare la variazione catastale allineandosi a quanto sancito dalla nota n.223119 del 2020, dividendo di fatto le due unità immobiliari come indipendenti.
Qualora ci sia in ballo un condono edilizio, ossia quando una porzione dell’unità immobiliare o l’intero immobile sia oggetto di interventi di regolarizzazione, è necessario procedere con lo scorporo in modo da allineare la documentazione catastale a quanto testimoniato dalla nuova realtà dei fatti.
Nel caso in cui si stia realizzando una serra solare, cambiamento che si configura come fondamentale dal momento che cambia diametralmente la destinazione dell’unità in questione, lo scorporo è obbligatorio affinché le normative catastali vengano rispettate e i cambiamenti effettuati possano essere registrati correttamente.
L’impatto dell’obbligo di scorporo cantina sui contribuenti
Veniamo ora ad uno dei punti cardine di questa nuova normativa immobiliare: l’impatto sui contribuenti.
L’obbligo scorporo cantina al Catasto, infatti, implica un significativo cambiamento dei costi connessi ai tributi al momento della presentazione dell’atto catastale.
Nello specifico, viene applicata una tariffa fissa di €50,00 per ogni pertinenza residenziale divenuta unità indipendente: ciò si traduce nel raddoppio delle spese complessive qualora l’appartamento e la cantina richiedano un aggiornamento catastale.
A fronte di quanto appena detto, è assolutamente saggio per i proprietari di un immobile tenere in conto le spese collegate a tale procedura, in modo tale da avere sempre tutto sotto controllo per poter gestire le finanze in modo efficiente.
Oltre a ciò, è altrettanto cruciale ricordare che i costi appena citati non sono limitati al pagamento iniziale della sovrattassa, ma implicano anche le spese legate alla successiva revisione degli atti giuridici e fiscali necessaria per poter allineare il tutto ai dati catastali.
Senza dubbio, mettere in conto tutte queste spese permetterà al proprietario dell’immobile in questione di adempiere all’obbligo di scorporo cantina al Catasto senza troppi problemi e in totale tranquillità.
Come appena detto, una delle procedure derivanti da tale adempimento è la revisione degli atti giuridici e fiscali: di cosa si tratta?
Obbligo di scorporo cantina al Catasto e revisione degli atti
L’obbligo di scorporo cantina al Catasto prevede anche la revisione degli atti giuridici e fiscali relativi all’unità immobiliare coinvolta; tale procedura, quindi, richiede una gestione attenta degli adempimenti fiscali, come il pagamento della TARI e l’adeguamento dei contratti di affitto in vigore.
Oltre a ciò, sarà necessario anche rinnovare e modificare una particolare documentazione nota come APE (Certificato di Prestazione Energetica), atto che descrive le prestazioni energetiche dell’unità specificando la capacità di risparmio dell’edificio.
Una revisione corretta e precisa degli atti giuridici e fiscali passa dal fornire in modo puntuale i dati aggiornati relativi all’immobile allo scopo di evitare di incorrere in eventuali sanzioni o problematiche con le autorità legali.
Inoltre, è opportuno considerare che nel lasso di tempo immediatamente successivo alla presentazione dell’atto, l’Ufficio del Catasto potrebbe modificare la valutazione dei beni immobiliari, evento che potrebbe impattare direttamente sulle tasse e sulle obbligazioni di tipo fiscale alle quali il contribuente sarà soggetto.
Pertanto, è di cruciale importanza che il proprietario di un immobile monitori costantemente le variazioni unilaterali che l’Ufficio del Catasto apporta alle rendite, abitudine che consente di evitare dispute con le autorità fiscali o sanzioni di certo non esigue.
Insomma, come abbiamo analizzato, l’obbligo di scorporo cantina al Catasto si configura come una normativa di grande interesse per i proprietari di un immobile.
Avere una chiara comprensione di come funziona tale obbligo, di quando si applica e perché consentirà di rispettare tale regolamentazione in modo capillare, gestendo al contempo l’unità immobiliare adeguatamente e senza lo spettro di sanzioni o problematiche future con le autorità!
