La planimetria catastale mancante, la planimetria non rilasciabile o non abbinata a Roma rappresentano situazioni di anomalia della documentazione catastale che richiedono la presentazione di un’apposita pratica attraverso il sito dall’Agenzia delle Entrate.
Può succedere, infatti, che la richiesta della planimetria da parte del proprietario o del geometra abbia esito negativo, e tale diniego sia motivato in uno dei modi seguenti:
- planimetria catastale mancante perché non trovata
- planimetria catastale non esistente
- planimetria non rilasciabile – planimetria non abbinata.
Nel primo caso, come vedremo nel dettaglio, la planimetria non è stata mai disegnata e pertanto non ve n’è traccia al catasto.
Nella seconda e nella terza ipotesi, invece, la planimetria catastale esiste ed è presente nel database dell’Agenza delle Entrate, ma non è stata associata in modo corretto all’unità immobiliare corrispondente, perché abbinata, ad esempio, a un altro subalterno.
Ma andiamo con ordine e scopriamo come procedere alla richiesta di sanatoria della propria situazione catastale.
Planimetria catastale mancante Roma, non esistente o non abbinata
Sia che si tratti di una planimetria catastale non esistente, sia che non sia avvenuta la rasterizzazione (scansione) sia nel caso di errore nell’abbinamento con l’unità immobiliare di riferimento, è possibile sempre porvi rimedio seguendo il procedimento richiesto dalla normativa.
Nei casi di planimetria catastale inesistente, ad esempio, è necessario contattare un geometra competente della materia che effettua il rilievo all’immobile, disegna nuovamente la planimetria per consegnarla al catasto sotto forma di DOCFA.
Quando, invece, la planimetria esiste solo su carta e non è avvenuta la rasterizzazione, cioè la scansione, il proprietario per il tramite del geometra dovrà presentare un’istanza di rasterizzazione, regolarizzando la propria posizione. Se vi è stato un errore nell’abbinamento e la planimetria risulta non rilasciabile, occorre effettuare una ricerca presso l’archivio cartaceo del catasto provinciale competente.
Infine, nell’ipotesi di planimetrie scambiate perché abbinata a una diversa unità immobiliare, il geometra dovrà richiedere una correzione al catasto.
Ricordiamo, infatti, che gli archivi del catasto di Roma hanno spesso cambiato sede, spostando interi scaffali da una parte all’altra della città. Ciò detto, non stupisce che alcuni documenti possano essere stati persi. Non solo, da qualche anno gli uffici catastali hanno avviato il difficile processo di transizione digitale, trasformando i documenti cartacei in file digitali, rendendo le planimetrie catastali digitali.
Planimetria catastale mai presentata
Vi sono altre due ragioni che possono causare la mancanza della planimetria al catasto. In alcuni casi, infatti, la planimetria non è andata persa, ma non è stata mai presentata. Questo accade soprattutto con gli immobili pre-esistenti alla nascita nel NCEU (Nuovo Catasto Edilizio Urbano).
In quel periodo, infatti, venne richiesto un censimento di tutte le unità immobiliari attraverso la redazione, a cura del proprietario, di una planimetria catastale da elaborare in scala sulla base di modelli catastali ad hoc.
Si trattava di una carta millimetrata molto particolare di colore verde, che molti proprietari si rifiutarono, per negligenza o ignoranza della normativa, di elaborare. Una mancanza che si è protratta negli anni, giungendo ad oggi senza soluzione.
Planimetria non rilasciabile – planimetria non abbinata
In altre ipotesi, invece, parliamo di planimetria non abbinata. Negli anni ’90, infatti, gli immobili italiano dotati di planimetria catastale vennero rasterizzate: le planimetrie del ’39, in formato cartaceo, vennero trasposte dalla carta millimetrata di quella trasparente lucida, sempre verde e millimetrata.
Tutti i documenti furono scansionati per creare un grande file digitale che veniva associato all’unità immobiliare che descriveva. Purtroppo, però, nel processo di abbinamento delle unità immobiliari con il file sono stati commessi degli errori che sono pervenuti fino a noi oggi.
Cosa fare nel caso la planimetria sia stata persa?
Se ci si trova nella situazione di aver perso una planimetria catastale, il primo passo, come anticipato, è cercarla negli archivi del catasto di Roma in Via Raffaele Costi 58/60.
Se la ricerca porta esito negativo, è necessario seguire la procedura indicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate che prende il nome di DOCFA.
Attraverso questa procedura si esegue una Variazione Catastale per Planimetria Mancante, conosciuta con la sigla VRP che ha come obiettivo quello di presentare la planimetria “rasterizzata” versando un contributo di 50 euro.
Attenzione, se stai presentando una planimetria che non riescono a recuperare negli archivi poiché è andata persa, il contributo non andrà versato perché non c’è negligenza da parte di nessuno, ma solo il verificarsi di un fatto imprevisto.
Dopo aver pagato il contributo, se sussistono le condizioni, si compilano i moduli presenti sul sito dell’Agenzia delle Entrate, fornendo quelle indicazioni che consentiranno agli addetti di verificare e poi cercare la documentazione di cui si è fatta richiesta, evitando in tal modo eccessivi ritardi o eventuali errori di consegna.
Ricordiamo che l’ADE ha messo a disposizione degli utenti un servizio telefonico per chiedere informazioni a un tecnico abilitato, professionista in questo settore, che guida l’utente passo dopo passo, garantendo la corretta gestione della pratica di variazione catastale.
La tempistica e i costi per ottenere una planimetria catastale mancante Roma
La rasterizzazione della planimetria mancante a Roma richiede una serie di step necessari alla ricostruzione del documento. Quando l’Agenzia delle Entrate riceve l’istanza, infatti, occorre eseguire il rilievo dell’immobile al fine di imbastire la pratica di variazione catastale con DOCFA, l’unico software adibito a tale uso.
Con questo software si elabora il libretto che viene poi inviato all’Agenzia del Catasto Provinciale Roma, che impiega 48 ore circa per lavorare la pratica. Considerando, indicativamente, i due giorni lavorativi per preparare il libretto DOCFA e gli altri due giorni per la lavorazione, la pratica di presentazione della planimetria catastale mancante richiede circa una settimana.
Per quanto riguarda i costi, invece, sappiamo che questa pratica può essere preparata e presentata solo da un tecnico abilitato come un geometra, che chiederà una parcella che si aggira intorno ai 350-400 euro. I costi, ovviamente, sono variabili perché dipendono dalla complessità della situazione e dalla grandezza dell’immobile da cui dipendono le dimensioni del rilievo che deve eseguire.
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Una volta decorsi i termini, l’Agenzia delle Entrate dovrà pronunciarsi in modo positivo o negativo.
Nel primo caso potrà essere richiesta immediatamente attraverso il servizio digitale la planimetria catastale rasterizzata. Se vi è esito negativo, al contrario, il proprietario dell’immobile dovrà elaborare una planimetria catastale ex novo, facendo riferimento al servizio di Variazione Catastale DOCFA di Roma, scegliendo “presentazione planimetria mancante” come tipo di causale da eseguire.
Sanare una planimetria mancante = sanatoria urbanistica?
Una domanda che spesso viene posta dai cittadini che si trovano in questa situazione è la seguente: se si presenta una variazione catastale per planimetria mancante, viene conseguenzialmente sanata anche la situazione urbanistica?
Per ottenere questo doppio risultato occorre preliminarmente verificare che i documenti che sono stati presentati all’ufficio del catasto corrispondo al progetto originario dell’immobile. Se la planimetria che è stata depositata non è corrispondente al progetto, occorre presentare la sanatoria con una pratica edilizia ad hoc.
Si tratta della SCIA accertamento di conformità o della CILA a sanatoria che permetterà di regolarizzare l’immobile dal punto di vista urbanistico, assicurando anche la conformità piena dell’immobile dal punto di vista legale. Ricordiamo che la conformità urbanistica è un requisito fondamentale per ogni immobile, sia per la gestione amministrativa che in caso di vendita.
A cosa serve la planimetria catastale abbinata
Sappiamo che per compilare il file DOCFA è necessaria l’assistenza di un tecnico abilitato, come un geometra, in grado di leggere la planimetria e inserire i dati nel documento in modo congruo.
La planimetria catastale, infatti, è l’unico documento capace di identificare un immobile graficamente in modo esplicito. Ciascuna unità immobiliare viene censita nel registro degli immobili (catasto) e grazie a tale valutazione quel bene sarà suscettibile di risvolti giuridici e fiscale e pertanto necessario ogni qualvolta si celebra un atto notarile.
Ma come devono essere redatte le planimetrie?
La prima indicazione richiesta dalla legge è una rappresentazione unitaria e corretta. Essa, inoltre, va disegnata in scala 1:2000, o 1:200 o 1:50 per le unità di grandi dimensioni. Sono necessarie le altezze di ogni locale: sia le altezze uniformi, sia i locali con altezze differenti che variabili, indicando sempre il simbolo dell’orientamento (Nord) della rappresentazione.
L’importanza della planimetria catastale
Abbiamo detto che la planimetria catastale è un documento essenziale sia dal punto di vista grafico che amministrativo. Quando si presenta il proprio immobile al notaio o la si mostra a un’agenzia immobiliare per la donazione, la vendita o semplicemente per proporla in fitto, risulta il primo documento da produrre.
Essa, infatti, descrive l’unità immobiliare in tutti i suoi particolari, fornendo indicazioni alche sulle modifiche eseguite nel corso degli anni, soprattutto quando parliamo di un comune grande e complesso come quello di Roma.
Per questo è necessario eseguire le dovute verifiche prima di procedere alla vendita dell’immobile, per avere il tempo di risolvere eventuali dinieghi senza creare problemi agli acquirenti. Ricordiamo che se nel rogito manca il riferimento specifico alla planimetria catastale depositata al catasto Roma, l’atto è completamente nullo.
Sanatoria dell’atto notarile nullo in caso di planimetria catastale Roma
Quando la planimetria non è leggibile, irreperibile o inaccettabile occorre procedere alla sanatoria da parte del notaio. La sanatoria richiede la presenza del venditore precedente o dell’acquirente che dovranno rendere una dichiarazione di conformità, in presenza del notaio, con la quale dichiarano di voler confermare quanto scritto nell’atto. Tale sanatoria innanzi al notaio è possibile solo in presenza di taluni presupposti, e cioè che:
1. al momento dell’atto notarile da sanare la planimetria dell’immobile deve essere depositata già al catasto
2. si tratti di planimetria idonea, valida e in linea con la normativa vigente
3. la planimetria dovrà essere aggiornata allo stato in cui si trova l’immobile al momento del rogito per essere corrispondente al vero.
L’atto di conferma eseguito dalle parti innanzi al notaio deve essere trascritto, dal momento che si tratta di atto confermativo e integrativo dell’atto trascritto precedentemente. Questo principio di esattezza deve essere perentoriamente rispettato affinché venga data esecuzione al più importante sistema di pubblicità su cui poggia la trascrizione in forma pubblica.
È proprio la legge numero 52 del 1985 all’articolo 29 comma 1- ter a indicare le strade per rimediare alla nullità dell’atto notarile. Specifichiamo che ad oggi possiamo poggiare solo su tale normativa e sulla prassi consolidata, dal momento che non vi è ancora giurisprudenza di legittimità a fornire una giusta interpretazione.
Omessa dichiarazione planimetria mancante colposa
Secondo la prassi, infatti, possiamo ipotizzare due casi: nel primo il venditore, insieme al suo tecnico, si accorge dell’anomalia della planimetria al momento del rogito e ciononostante procede comunque alla stipula, omettendo di rendere la dichiarazione di conformità. In questo caso la norma consente alle parti di sanare la mancanza di dichiarazione e successivamente di integrare il difetto della planimetria.
Omessa dichiarazione di planimetria mancante dolosa
Nel secondo caso, invece, il venditore sa che la planimetria catastale è mancante ma omette di renderlo noto in sede di atto notarile. In questo caso l’atto è nullo e il venditore, insieme al suo tecnico, dovranno rispondere penalmente dei reati di falsa asseverazione e dichiarazione non veritiera.
Considerazioni nullità rogito
Appare chiaro, alla luce della normativa, che l’unica soluzione per evitare la nullità del rogito è quella di rendere dichiarazione di conformità innanzi al notaio, provvedendo successivamente a sanare le incongruità della planimetria catastale con il procedimento sopra esposto.
Attenzione, a nulla serve omettere la dichiarazione di conformità durante il rogito e provvedere successivamente a sanare la nullità catastale che è stata ormai accertata dal notaio.
La ratio della norma va ravvisata nel principio di buona fede tra il venditore, proprietario dell’immobile, e il futuro acquirente, che instaura un rapporto di fiducia con il contraente. Anche il notaio, in qualità di pubblico ufficiale e persona super partes, deve garantire il pieno rispetto dei diritti di entrambe le parti, assicurandosi che il venditore trasferisca un bene libero da gravami e da limiti urbanistici e catastali, e che l’acquirente versi la somma pattuita.
