Una casa vacanza a Roma è il sogno di tanti proprietari di appartamenti, in quanto la capitale è una delle città più ricca di storia del mondo, da sempre meta turistica da parte di tutti i cittadini del globo. E’ da qualche anno che questo genere di attività sta prendendo sempre più piede, proprio in virtù della grande attrattiva turistica della nostra capitale e grazie al fatto che sempre più turisti cercano una valida sistemazione soprattutto nelle zone più centrali. Per questa ragione, i proprietari di appartamenti che possiedono una seconda abitazione nelle zone vicine alla metro, come stazione Termini o San Giovanni, preferiscono di gran lunga affittarle, anche settimanalmente ai turisti, trasformando le abitazioni in strutture ricettive.
Si definiscono strutture ricettive tutti quegli alloggi atti ad ospitare persone e ad offrire accessori e servizi connessi. Tali strutture si distinguono in 4 categorie distinte:
- alberghiere (alberghi, dipendenze alberghiere, residence);
- extra alberghiere (Bed&Breakfast, Case per ferie, Case vacanze, Guest House o Affittacamere, Hostel o Ostelli, Ostelli per la gioventù);
- all’aria aperta (area attrezzata per la sosta temporanea, campeggi, villaggio turistico);
- Locazione ai fini turistici e/o ospitalità attraverso canali online;
Ma come si fa ad aprire una casa vacanze a Roma? E quali requisiti deve avere l’abitazione per essere in regola con la normativa e regolamenti comunali?
Analizziamo la risposta a ciascun quesito in questa interessante guida, la quale fornirà una panoramica piuttosto chiara in merito a questa forma imprenditoriale.
Cos’è una casa vacanze?
Fra le strutture ricettive extralberghiere sono presenti le case vacanze, tipi di alloggi destinate all’abitazione completamente arredate e destinate ai turisti. Solitamente le case vacanze sono ubicate in uno o più stabili nello stesso territorio comunale e vengono gestite sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale. La forma gestionale imprenditoriale è obbligatoria nel caso in cui le case o appartamenti per vacanze sia pari o superiore al numero di due.
Generalmente nelle case vacanze non sono presenti servizi centralizzati e sono prive di somministrazione di cibo e di bevande. Il proprietario dell’abitazione e le persone presenti all’interno non possono essere nè domiciliate nè residenti.
Gli appartamenti per vacanze, altresì, devono rispettare i requisiti strutturali e funzionali previsti per le abitazioni e le norme vigenti in materia edile, e igienico/sanitaria. Bisogna asserire, inoltre, che le case vacanze non necessitano di cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.
Per pubblicizzare la presenza di una casa vacanza nel territorio, la stessa si può avvalere di strumenti promo/commerciali mediante piattaforme anche gestite da terzi come Airbnb, Facebook e qualsiasi altro servizio fornito dalla rete.
Come si fa ad aprire una casa vacanze a Roma?
Per aprire una casa vacanza a Roma è necessario compilare in ogni sua parte e presentare una SCIA (segnalazione di inizio attività) al SUAR del comune e cioè presso lo sportello unico per le attività ricettive. Il comune di Roma come tutti gli altri comuni d’Italia ha istituito un canale dedicato a ricevere tutte le richieste dei cittadini interessati ad avviare questa attività.
La SCIA per una casa vacanze è fatta sotto forma di autodichiarazione del proprietario, pertanto il giorno stesso che si inoltrano i documenti si riceve da parte dell’amministrazione un numero di protocollo e l’attività è formalmente avviata.
I comuni riservano comunque sia un controllo documentale che fisico nei 30 giorni successivi al protocollo e qualora riscontassero carenze, notificano il divieto di proseguimento fino a quando non vengono integrate le difformità contestate.
Modifica alla prima comunicazione
Qualora sopraggiungano delle modifiche rispetto alla prima comunicazione si deve presentare un ulteriore S.C.I.A. e queste sono le casistiche:
- a seguito della ristrutturazione, l’ampliamento o la riduzione della capacità ricettiva;
- per cambio classificazione;
- cambio di denominazione dell’esercizio;
- comunicazione di cambio periodi di apertura dell’esercizio.
Quali documenti servono per la SCIA casa vacanze a Roma?
Ecco alcuni documenti esemplificativi:
- Relazione Tecnica asseverata da un tecnico;
- Planimetria asseverata da un tecnico
- Certificato Agibilità;
- Modello di autocertificazione di classificazione di case ed appartamenti per vacanze;
- Assicurazione RC verso terze persone in maniera da evitare eventuali imprevisti che potrebbero verificarsi all’interno dell’abitazione nei confronti degli ospiti;
- Dichiarazione di possesso con gli estremi del titolo come: compravendita, locazione, usufrutto, comodato, …;
- Atto costitutivo qualora il possesso sia di una società e Certificazione antimafia;
- Dichiarazione del possesso dei titoli relativi alla sicurezza, alla prevenzione incendi completa e la prevenzione degli stessi.
Tenere presente che per aprire una casa vacanze a Roma è necessario che l’abitazione deve possedere tutti i requisiti idonei riguardante la struttura e che rispetti i regolamenti edilizi ed igienico sanitari del comune di Roma.
A tale scopo infatti, tra i documenti da allegare alla SCIA casa vacanze è fondamentale una relazione tecnica con firma e timbro di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che attesti l’uniformità a tutte le norme edilizie, nella fattispecie la conformità catastale e urbanistica. Il tecnico si assume la responsabilità che tali requisiti siano rispettati.
Per confermare l’idoneità dei requisiti in oltre un tecnico deve produrre una planimetria asseverata dei locali oggetto dell’esercizio, in scala 1:50 o 1:100, con indicazione dei dati catastali, della superficie utile dei vani, dell’altezza, delle superfici finestrate, del numero dei posti letto, dei vani comuni e delle eventuali aree di pertinenza.
Un documento importante da presentare è anche il certificato di agibilità dell’edificio o dell’appartamento, in assenza del quale il comune penalizzerà la richiesta di SCIA di apertura attività. Qualora l’edificio non ne fosse dotato, il proprietario deve presentare preventivamente una SCIA Agibilità al Dipartimento che può essere rilasciata anche per una singola abitazione.
Che requisiti deve avere l’abitazione?
Per autorizzare l’apertura di una casa vacanza, l’appartamento deve possedere alcuni requisiti:
- sala comune di minimo 14 metri quadri con annessa cucina ed angolo cottura,
- camere singole di almeno 9 metri quadri,
- camere doppie di minimo 14 metri quadri,
- le camere devono essere arredate e dotate di finestre,
- le finestre di camere, soggiorno e cucina devono avere una superficie di almeno 1/8 della superficie calpestabile della singola stanza,
- capacità ricettiva della camera non superiore ai limiti previsti dal regolamento vigente,
- fornitura di acqua calda, fredda e di energia elettrica,
- possibilità di fornitura di ulteriori servizi complementari (riordino e pulizia dei locali, nonché cambio biancheria del bagno e del letto).
Gli impianti elettrici devono essere conformi al DM 22/01/2008 n. 37 e dalla norma CEI 64-8. Un elettricista abilitato dove firmare e timbrare il certificato del rispetto alla normativa dopo aver collaudato che sia tutto regolare. L’abitazione deve essere dotata di luci di cortesia e di emergenza.
La caldaia autonoma deve essere controllata ogni 2 anni da un termo-idraulico che rilascia il rapporto di controllo di efficienza energetica ed aggiorna le pagine del libretto della centrale termica.
Quali obblighi ha il titolare di una Casa Vacanze a Roma?
Il titolare di una Casa Vacanze a Roma oltre ad essere obbligato a presentare al SUAR il segno distintivo della struttura e la sua classificazione deve:
- esporre il cartello indicante il percorso antincendio,
- non dotarsi di un numero di posti letto superiore a quelli indicati nel modello di autocertificazione allegato alla SCIA,
- l’assolvimento del pagamento della Ta.Ri,
- servizio di assistenza all’ospite e emergenza telefonica disponibile tutto il giorno,
- esporre sempre in maniera visibile all’interno di ogni stanza e sul sito internet della struttura, il cartellino delle tariffe sempre aggiornato e quindi non praticare in nessun caso prezzi diversi da quelli esposti,
- Qualora l’immobile destinato a diventare Casa Vacanza faccia parte di un condominio, è fondamentale comunicare all’amministratore dello stesso, l’attività che si intende svolgere.
I proprietari delle Case Vacanze sono tenuti ad esporre altresì la categoria di classificazione attribuita, gli estremi della SCIA casa vacanze e gli eventuali periodi di chiusura mediante tutti i mezzi di comunicazione, compresi i siti Internet.
Non devono mancare, all’esterno dell’immobile e nei pressi dell’ingresso della struttura una targa riportante il tipo di struttura, la classificazione, la denominazione, il recapito telefonico, il sito internet, gli estremi della SCIA e il periodo di apertura. Deve essere sempre esposto sia all’ingresso che nelle camere il regolamento interno della struttura.
La denominazione di Casa Vacanza, così come qualsiasi altra struttura ricettiva deve essere sempre rispettata, e ciò significa che il nome della stessa deve essere sempre indicata sulla targa o insegna la cui affissione è d’obbligo.
Si sottolinea pertanto, che non può essere assunta e pubblicizzata una denominazione diversa da quella di reale appartenenza.
Quanto tempo può durare l’affitto per una casa vacanze?
Per quanto concerne il periodo di apertura bisogna tenere presente che le Case Vacanze sono strutture ricettive concesse in affitto ai turisti per un massimo di 90 giorni.
In tale periodo non si presta nessun servizio alberghiero, ma c’è solo l’obbligo di recapito referente ospiti.
E’ necessario sottolineare, inoltre, che le Case Vacanze devono restare ferme per almeno 100 giorni all’anno e il titolare dell’immobile non può avere più di due case vacanze gestite in tal modo.
In primo luogo è necessario, ribadire il concetto di Casa Vacanze, e comprendere che con tale denominazione si identifica un appartamento, una villa o una porzione della stessa che il proprietario da in locazione per un determinato periodo di tempo e cioè:
- Molto breve, pertanto pochi giorni o un fine settimana,
- Breve e quindi fino ad un mese,
- Medio e cioè da un mese fino ad un massimo di tre.
Qualora l’affitto non durasse più di 30 giorni, viene definito short let e questa eventualità non obbliga la stipulazione del contratto scritto.
Se, invece, l’affitto dovesse durare più di 30 giorni, è necessario stipulare un contratto scritto e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.
Non sempre l’apertura di una Casa Vacanze comporta l’apertura di una Partita Iva, infatti la stessa è correlata alla definizione di imprenditore e imprenditorialità. Infatti, la Casa Vacanze può essere gestita in modo imprenditoriale quando è organizzata in maniera continuativa e stabile, invece si definisce non imprenditoriale qualora si tratti di un discorso puramente occasionale.
Gli obblighi delle casa vacanze di sorveglianza
Chi possiede una Casa Vacanza con o senza Partita Iva è necessario che rispetti alcuni obblighi quali:
- Accredito della struttura presso la Questura, contattando quella competente nel territorio e chiedendo le modalità inerenti. La procedura può essere effettuata in sede e anche online e consiste in una semplice comunicazione alle autorità atta a registrare l’Immobile come struttura ricettiva.
- Nel momento in cui nella casa arrivano nuovi ospiti è essenziale chiedere loro un documento d’identità, inviarlo al Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, proprio per segnalare che quella determinata persona alloggia nella struttura. Bisogna sempre compilare la scheda, sia per i clienti europei che extraeuropei, come stabilito dal Decreto Ministeriale del 7/01/2013.
Per gli ospiti extracomunitari la presentazione viene effettuata indipendentemente dai giorni di vacanza effettuati, invece per quel che riguarda gli ospiti comunitari la domanda viene presentata qualora gli ospiti alloggino per più di 30 giorni.
I proprietari di Case Vacanze a Roma, devono allegare alla SCIA la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà atta a specificare il tipo di utenti ai quali è rivolta l’ospitalità.
Come si calcola il giusto prezzo da applicare agli ospiti?
Per determinare il prezzo giusto per la propria Casa Vacanza è necessario considerare ogni singolo costo associato alla gestione della proprietà come le tasse, le spese di pulizia, la manutenzione e le utenze. Da tenere presente sono anche i costi di marketing e pubblicità necessari a promuovere l’attività e ad attirare i potenziali clienti. In definitiva, per calcolare il prezzo corretto bisogna comprendere quali sono i costi relativi alla pulizia, all’accoglienza e alla normativa di legge.
Nel momento in cui si individua la spesa mensile media, anche valutando eventuali imprevisti, bisogna calcolare quante notti si prevede di occupare nello stesso periodo. In seguito, è necessario dividere il costo totale delle spese per il numero di notti in cui la casa sarà occupata.
La cifra risultante è quella minima che è possibile applicare come copertura delle spese relative alla Casa Vacanze.
Per ottenere un minimo di guadagno, tuttavia, al risultato finale bisogna aggiungere un margine di profitto calcolato in base a quanto si desidera ottenere da ogni notte di soggiorno.
Quanto costa aprire una casa vacanze a Roma?
I costi della SCIA Extra alberghiera a Roma sono tutti contenuti nell’ Art. 7 R.R. 8/2015
Costo apertura casa vacanze non imprenditoriale a Roma
a) Diritti case e appartamenti per vacanze istruttoria singola/prima unità € 250.00
b) Diritti case e appartamenti per vacanze istruttoria per ciascuna unità, in aggiunta alla prima, nell’ambito della medesima SCIA € 150.00.
Costo modifica SCIA di un attività già aperta
Diritti case e appartamenti per vacanze istruttoria per ciascuna unità oggetto di modifica nell’ambito della medesima Scia € 50.00
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Sanzioni
Sono tante le sanzioni a cui va incontro il proprietario di una Casa Vacanza qualora non rispettasse una sola delle norme vigenti in materia. Quando una delle violazioni presenti nella normativa viene ripetuta nei due anni successivi, le sanzioni amministrative vengono raddoppiate.
Inosservanza classificazione
La mancata osservanza delle disposizioni in materia di classificazione da parte delle strutture ricettive soggette alla stessa, comporta una comporta una sanzione amministrativa che oscilla tra le 5000 e le 20.000 euro, oltre all’immediata chiusura dell’attività.
Percorso antincendio
Nel momento in cui viene a mancare l’esposizione del cartello indicante il percorso antincendio, la sanzione amministrativa va dai 500 ai 2000 euro.
Comunicazione offerte e promozioni
In assenza delle comunicazioni inerenti l’offerta e le promozioni dei servizi all’utenza e dell’apposito codice identificativo, si va incontro ad una sanzione amministrativa da 500 a 5000 euro.
Mancanza di prezzi precaricati
Nel momento in cui la Casa Vacanza è priva dei prezzi praticati, la sanzione amministrativa oscilla dai 500 ai 2000 euro. Qualora i prezzi applicati sono differenti da quelli esposti, invece, la sanzione a cui si va incontro va dai 1000 ai 10.000 euro.
Posti letto superiori
Quando il numero di posti letto è superiore a quello indicato nello SCIA, il titolare della Casa Vacanza è soggetto ad una sanzione che oscilla dai 500 ai 2000 euro per ogni posto letto in più.
Qualora il posto letto in più non venga rimosso alla partenza del cliente, il titolare della struttura ricettiva è soggetto ad una sanzione che oscilla dai 500 ai 1500 euro.
Assenza comunicazioni sicurezza
L’assenza della comunicazione del movimento degli ospiti comporta una sanzione amministrativa che va dai 1000 ai 2000 euro.
Esercizio di casa vacanza senza SCIA
Nel momento in cui viene a mancare la comunicazione al Comune della presenza dell’esercizio, la sanzione amministrativa a cui si va incontro è molto esosa, infatti oscilla tra i 500,00 e i 2.000,00 euro.
Normativa di riferimento
La normativa riguardante la possibilità di aprire una Casa Vacanza a Roma è contenuta nel regolamento regionale che viene aggiornato costantemente, pertanto si consiglia di attenersi sempre alle ultime variazioni.
