Glossario Immobiliare “V”

Valore

Giudizio di stima, espresso in moneta, che non sempre coincide con il prezzo, realizzato tramite l’applicazione delle regole dell’estimo (es. valore di mercato, di costo, di trasformazione, di surrogazione e complementare).

Valore accertato o imponibile (ai fini fiscali)
Il valore accertato o imponibile (assessed, rateable o taxable value) è un valore convenzionale basato sulla normativa applicata alla valutazione ai fini fiscali. Sebbene alcune normative nazionali possono indicare il valore di mercato come base di valutazione, i metodi e le procedure utilizzati per la stima del valore accertato possono produrre risultati diversi dal valore di mercato. Perciò il valore accertato o imponibile non può essere considerato a priori aderente alla definizione del valore di mercato (IVS 2 3.5).

Valore aggiunto
Aggregato che consente di apprezzare la crescita del sistema economico in termini di nuovi beni e servizi messi a disposizione della comunità per impieghi finali. E’ la risultante delle differenza tra il valore della produzione di beni e servizi conseguita dalle singole branche produttive ed il valore dei beni e servizi intermedi dalle stesse consumati.
Corrisponde alla somma delle retribuzione dei fattori produttivi e degli ammortamenti.

Valore assicurabile (insurable value o insurance relpacement cost)
Il valore assicurabile (insurable value o insurance replacement cost) è il valore di un bene come definito in un contratto assicurativo o in una polizza assicurativa (IVS 2 3.4). Il valore assicurabile è talvolta definito con stima del costo di riproduzione di un nuovo bene identico a quello esistente, come definito nella polizza assicurativa, meno il costo di riproduzione di eventuali elementi o parti del bene, considerati identici e nuovi, specificatamente esclusi dalla polizza.

Valore catastale
Valore che si ottiene moltiplicando per opportuno coefficiente stabilito dalla norma la rendita catastale.

Valore complementare
Il valore complementare di una parte appartenente ad un insieme costituente un immobile complesso, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell’immobile complesso e il valore di mercato della parte o delle parti dell’insieme che residua, una volta considerata separata la parte oggetto di stima. Il valore complementare è un criterio di stima costituito dalla combinazione di due valori di mercato: uno riferito all’immobile complesso e l’altro riferito alla parte o alle parti
residue. Differenza tra il più probabile valore di mercato del bene economico nella sua interezza e quello
che avrebbe la parte residua, qualora vendibile separatamente dal bene.

Valore di costo o “costo di riproduzione deprezzato”
Il costo di riproduzione deprezzato (depreciated replacement cost) è composto dalla stima del valore di mercato del terreno, nel suo uso corrente, e del costo lordo di sostituzione (o riproduzione, o ricostruzione) dell’opera o della costruzione sovrastante, che presenta la stessa utilità funzionale e lo stato di uso di quella esistente, diminuito di un’aliquota che considera il deterioramento fisico, le varie forme di obsolescenza e il livello di funzionalità ottimale alla data di stima.

Valore di fusione
Il valore di fusione (marriage value o merged interests value) si riferisce all’incremento di valore risultante dalla fusione di due o più immobili o parti di immobili, o di interessi su un immobile e rappresenta un esempio di valore speciale. Il valore di fusione esprime l’eventuale valore in eccesso prodotto dalla fusione di due o più interessi o diritti di uso vantati verso una proprietà immobiliare, in aggiunta alla somma dei valori dei singoli interessi o diritti (IVS GN 2 3.1.10).

Valore di liquidazione (o di vendita forzata)
Il valore di liquidazione o di vendita forzata (liquidation o forced value) è pari alla somma che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo più breve di quello richiesto dalla definizione del valore di mercato (IVS 2 3.7).

Valore di locazione
Giudizio di stima, espresso in moneta, realizzato tramite l’applicazione delle regole dell’estimo e rappresenta il più probabile valore locativo di mercato in condizione di libera contrattazione. (Vedi anche la voce: Valore locativo di mercato)

Valore di mercato
Secondo l’International Valuation Standards e l’European Valuation Standards: “Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e
senza alcuna costrizione”.

Valore di realizzo
Il valore di realizzo (salvage value) esprime il valore di una costruzione o di un fabbricato, con esclusione del valore del terreno, come se la costruzione o il fabbricato fossero messi in vendita per le parti e i materiali che li compongono, anziché per il loro uso continuativo senza tuttavia dovere ricorrere a speciali riparazioni e a lavori di adattamento. Può essere calcolato al lordo o al netto dei costi di vendita, in questo ultimo caso è detto valore netto di realizzo (IVS 2 3.6).

Il valore di sostituzione
Il valore di sostituzione di un bene è eguale al prezzo o al costo di un altro bene, se i due beni sono perfetti sostituti a certi fini. Questo criterio di stima si fonda sul principio di sostituzione che afferma che un bene perfetto sostituto di un altro per certi fini può presentare un eguale valore. La relazione di sostituzione può essere di natura tecnica, funzionale ed economica.

Valore di trasformazione
Il valore di trasformazione è un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione attraverso la differenza, attualizzata, tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione. Il costo di trasformazione si connota come costo di costruzione, di ricostruzione, di demolizione, di intervento, di recupero, di riqualificazione, ecc., a seconda della costruzione, dell’opera e dell’intervento previsti dalla trasformazione medesima.
Il valore di trasformazione di un immobile si fonda sui seguenti requisiti teorici:
– l’immobile oggetto di stima può essere trasformato e/o variato nella destinazione e nell’uso;
– le trasformazioni e le ridestinazioni sono reputate più proficue rispetto alle condizioni di fatto al momento di stima, una volta soddisfatti i vincoli di natura fisica, tecnologica, legale, istituzionale e finanziaria;
– la trasformazione e la ridestinazione comportano un costo non nullo relativo al processo di trasformazione.
Il valore di trasformazione trova pratica applicazione in molte valutazioni, come ad esempio nella stima delle aree edificabili, degli immobili suscettivi di interventi di recupero edilizio e urbano, dei semilavorati, dei manufatti in lavorazione, delle opere in allestimento e così di seguito

Valore di uso
Il valore di uso (value in use) esprime il valore di un bene rispetto ad un dato uso per uno specifico utilizzatore. Questo valore si incentra sul valore che il bene in questione apporta all’impresa di cui fa parte, a prescindere dal più conveniente e miglior uso del bene e dalla somma di denaro che si potrebbe ricavare dalla sua vendita. La definizione contabile di valore di uso di un bene si riferisce al valore corrente dei flussi di cassa futuri attesi, che si prevede deriveranno dall’uso continuativo del bene e dalla sua vendita al termine del suo periodo di utilizzo. Il valore di uso è a volte chiamato “valore per un particolare proprietario o utilizzatore”. Si tratta di un valore non correlato al mercato nel suo insieme.

Valore locativo di mercato
Il valore locativo di mercato (market rental value) è il più probabile canone lordo di mercato a una specifica data al quale una determinata proprietà immobiliare può essere locata alla data della stima, posto che il locatore e il locatario hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. La definizione del
valore locativo ha la stessa forma della definizione del valore di mercato, semplicemente sostituendo i termini ‘prezzo’ con ‘canone lordo’, ‘compravenduta’ con ‘locata’, ‘acquirente’ e ‘venditore’ con ‘locatario’ e ‘locatore’ (IVS Introduzione)(RICS Cap. 3 PS3.4).

Valore normale
Prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo o nel luogo più prossimi. Per la determinazione del valore “normale” si fa riferimento a listini, tariffe ecc.

Valore speciale
Il valore speciale (special value) si riferisce a una condizione che induce nel valore di un bene un plusvalore che va oltre il valore di mercato. Il valore speciale può derivare ad esempio dalla combinazione fisica, funzionale o economica di un bene con altri beni, come nel caso di accorpamento o di annessione di immobili contigui (IVS 2 3.11). Si tratta di un plusvalore derivato a un dato soggetto piuttosto che al mercato nel suo insieme.

Valutatore
Stimatore abilitato ai sensi di legge, iscritto nell’albo degli Architetti, Ingegneri, Geometri, Agronomi o Periti Industriali ovvero nel ruolo dei Periti Esperti immobiliari istituito presso le Camere di commercio e/o negli elenchi del consulenti tecnici presso i Tribunali.

Valutazione d’Impatto Ambientale (V.I.A.)
Trattasi di uno studio-procedimento al quale devono sottoporsi i progetti relativi a determinate classi e categorie di opere che hanno ripercussione di rilievo sull’ambiente (es. raffinerie di petrolio, impianti chimici, grandi vie di comunicazione, etc.) Il concetto d’impatto ambientale racchiude tutte le variazioni che si creano nel sistema uomo-ambiente, a seguito di determinati eventi. Lo studio viene predisposto dai progettisti e rientra nei contenuti dello strumento urbanistico o diventa allegato al progetto.

Valutazione dei rischi
Valutazione globale e documentata di tutti i rischi per la salute e sicurezza dei lavoratori presenti nell’ambito dell’organizzazione in cui essi prestano la propria attività, finalizzata ad individuare le adeguate misure di prevenzione e di protezione e ad elaborare il programma delle misure atte a garantire il miglioramento nel tempo dei livelli di salute e sicurezza.

Vano
Unità formata da una stanza o da una serie di stanze costituenti una unità indivisibile in una struttura ricettiva o in una abitazione, ovvero ambiente delimitato da ogni lato da pareti (legno, vetro, cemento, ecc.) qualcuna delle quali può non raggiungere il soffitto. La parte interrotta da notevole apertura (arco o simili) deve considerarsi come divisorio di due vani, salvo che uno di essi, per le sue piccole dimensioni, non risulti come parte integrante dell’altro. I bagni ed i
gabinetti non contano come stanze.

Vano principale
Ambiente non suscettibile di reddito proprio secondo le regole catastali e costituente parte integrante di un’unità immobiliare. L’altezza media non deve essere inferiore a quella determinata dal regolamento edilizio comunale.
Generalmente i locali principali di unità immobiliari di tipo residenziale sono rappresentati da saloni, camere, cucine.

Vasistas
Battente girevole intorno al suo lato inferiore, posto nella parte alta di talune finestre per consentire la ventilazione.

Vedute (o prospetti)
Finestre o aperture che permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente il fondo del vicino.

Velario
Ampia tenda che copriva i teatri e gli anfiteatri per riparare dal sole e dalla pioggia gli spettatori.

Velodromo
Impianto sportivo utilizzato per le gare ciclistiche su pista

Vendita
Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto avverso il corrispettivo di un prezzo.

Vendita a corpo
Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile o parte di esso, prescindendo dalle effettive misurazione dello stesso.

Vendita a misura
Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile o parte di esso, effettuata sulla base delle effettive misure dello stesso.

Veranda
Portico, loggia, terrazzo o balcone solitamente chiuso da vetrate. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale.

Verde pensile
Sistemazione a verde di terrazze e piani di copertura, mediante inerbamenti parziali o totali e piantumazione di idonee specie vegetali, realizzati su riporti di terreno coltivato, opportunamente dimensionati e strutturati.

Vespaio
Particolare opera pavimentale ben distinta dalle fondazioni, sita al piano di calpestio del piano terra ovvero posta generalmente al piano più basso di un edificio, a tutela dell’umidità proveniente dallo stesso sottosuolo, ovvero posto a servizio esclusivo dell’unità immobiliare ubicata allo stesso piano.

Vetrocemento
Strutture sia orizzontali che verticali, costituite da blocchi di vetro stampato compresi fra sottili nervature di calcestruzzo di cemento leggermente armate.

Vetustà (di un immobile)
Caratteristica qualitativa dell’immobile determinata in funzione del periodo intercorrente dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione dell’immobile all’attualità (immobile nuovo, recente, vecchio etc..).
Per le tipologie di tipo abitativo in genere si considera:
• nuova costruzione da 0 a 5 anni
• recente costruzione da 5 a 30 anni
• vecchia costruzione oltre i 30
Via di Uscita (ai fini antincendi)
Percorso senza ostacoli al deflusso che consente agli occupanti un edificio o un locale di raggiungere un luogo sicuro.

Video-citofono
Apparecchio citofonico munito di schermo video, in grado di trasmettere, oltre la voce anche l’immagine di chi chiama.

Villa
Edificio unifamiliare, a destinazione abitativa di tipo privato, con caratteristiche costruttive, finiture e dotazione di impianti e servizi di livello superiore all’ordinario; dotato di ampia area ad uso esclusivo adibita a parco o giardino generalmente attrezzato.

Villino
Edificio, a destinazione abitativa di tipo privato, suddiviso anche in più unità immobiliari, avente caratteristiche tipologiche e costruttive e di rifinitura proprie di un fabbricato di tipo civile o economico e dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari che lo compongono, di aree a giardino.
Le unità immobiliari di un villino sono inquadrate nella categoria catastale A/7, corrispondente alla R/2 del nuovo quadro Generale delle Categorie di cui al D.P.R. 138/98. Sono compatibili con questa categoria anche quelle unità immobiliari appartenenti a fabbricati a schiera e i mini alloggi stagionali compresi in “residence” e “villaggi”.
E’ ammessa nel fabbricato la compresenza delle sole unità destinate a box auto e posti auto coperti e scoperti.

Villino a schiera
Edificio a destinazione abitativa di tipo privato, costituito da più unità immobiliari adiacenti e simili. Presenta caratteristiche proprie del villino. È solitamente distribuito su un ridotto numero di piani, con ingresso indipendente e piccolo giardino annesso.

Vincolo
E’ un limite imposto all’esercizio del proprio diritto dominicale su un immobile. Questo avviene per la finalità di tutelare un bene per interesse pubblico. Il bene diventa oggetto d’imposizione di immodificabilità, o di inedificabilità, o di particolari modalità di godimento.

Vincolo (ambientale o territoriale)
Limitazione all’uso di un territorio ovvero parte di esso ovvero di un ambiente che risulta prescritto da un piano o da un programma.

Visura catastale
Consultazione degli atti e dei documenti catastali. La visura consente di acquisire i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati) è anche possibile consultare la mappa e gli atti di aggiornamento catastale e le planimetrie delle unità immobiliari urbane. Copie delle risultanze della banca dati possono essere rilasciate presso gli sportelli catastali degli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio, dietro versamento dei relativi diritti e tributi.

Volte composte
Volte il cui intradosso consta di diverse superfici ( a padiglione, a crociera ecc)

Volte semplici
Volte il cui intradosso consta di una sola superficie (a botte, a vela ecc)

Volterrana
Volta lavorata a gesso, con mattoni posizionati per piano, ovvero blocco di laterizio forato di svariate misure che serve a costruire solai di cotto o cemento.

Voltura 1.0 (procedura informatica)
Procedura informatica che consente di acquisire, in formato digitale, i dati necessari alla esecuzione delle volture su supporto magnetico e su rete telematica, al fine dell’inoltro e della trattazione da parte degli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio.

Volume tecnico
Spazio strettamente necessario a contenere e a consentire l’accesso degli impianti tecnologici (idrico, termico, condizionamento, ecc).

Volta
Struttura di copertura costituita da una superficie curva, con concavità interna. (Volta a botte, a catino, a crociera, ecc.)

Volume utile lordo (di un edificio)
Cubatura determinata dalla somma dei volumi parziali risultanti dai prodotti delle superfici utili lorde dei piani entroterra e fuori terra di un edificio per le rispettive altezze lorde.

Volume vuoto per pieno (ai fini urbanistici)
Cubatura in elevazione di una costruzione, con esclusione dei volumi entroterra, salvo specifiche disposizioni dello strumento urbanistico.

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