Nei casi di mutazione della rendita catastale, della consistenza, della destinazione d’uso ed in tutti i casi di interventi con una diversa distribuzione degli spazi interni o di utilizzo delle superfici scoperte tipo balconi o terrazzi che comportano sostanzialmente la modifica della planimetria catastale, è obbligatorio presentare la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate attraverso un Geometra abilitato. Essendo che la mia attività si svolge principalmente a Roma affronteremo gli aspetti di questa pratica del catasto relativamente a questa città ed ai comuni limitrofi: Tivoli, Guidonia, Frascati, Pomezia, ecc.
Che cos’è la variazione catastale
La variazione catastale è il documento ufficiale col quale si comunica all’Agenzia delle Entrate della Provincia di Roma ramo Territorio, l’intervenuto cambiamento dello stato di un immobile. Le modifiche catastali meno complesse come la modifica dei dati errati sulla visura catastale, possono essere inoltrate dai cittadini recandosi agli sportelli in Via Raffaele Costi 60 Roma oppure attraverso il Contact Center online.
Qualora vadano corretti degli errori maggiori di atti catastali già registrati oppure se ne voglia integrare o modificarne la consistenza, allora si dovrà consultare obbligatoriamente un tecnico abilitato. Il programma a disposizione dei tecnici per inoltrare le domande dal 1996 è il DOCFA e con esso si possono presentare agli uffici catastali i documenti tecnici di aggiornamento degli immobili urbani sia in accatastamento che in variazione. Docfa è scaricabile gratuitamente da Internet nel sito dell’Agenzia delle Entrate nelle pagine riguardanti i software per i professionisti. Per modificare i terreni il programma da scaricare si chiama invece PREGEO ma questo è tutt’altro argomento.
Dal 01 Giugno del 2015 in oltre la modifica della planimetria deve essere presentata al Catasto esclusivamente Online attraverso la piattaforma Sister in un formato adatto alla lunga conservazione dei documenti.
Quando va fatta la variazione catastale
Dal 1 Luglio 2010 è obbligatorio in sede di compravendita di un immobile o di surroga di mutuo, che lo stesso sia conforme ai dati presenti al catasto. La normativa definisce l’obbligo della “conformità oggettiva” e quindi se la planimetria catastale non riproduce fedelmente la configurazione reale attuale dell’immobile, deve essere fatta la denuncia di variazione catastale all’Agenzia delle Entrate con il DOCFA.
Nella figura qui sopra vengono rappresentati tutti i casi di variazione ovvero le causali di presentazione tra le quali le più comuni sono:
- ampliamento o modifica di unità immobiliare per ristrutturazione edilizia;
- attribuzione o scorporo di pertinenze o di aree esclusive: fusione di una cantina ad un alloggio;
- presentazione planimetria mancante;
- cambio di destinazione d’uso dei locali: quando l’edificio o una porzione di esso viene destinato ad altro uso, anche senza modifiche dei locali o degli impianti:
- divisione di unità immobiliari: divisione di un negozio in due attività distinte;
- frazionamento o fusione di due o più unità immobiliari come due appartamenti o due negozi;
- modifica degli spazi interni che prevedono il deposito della CILA come lo spostamento, creazione o l’eliminazione di muri divisori e porte interni alla casa;
- altro si usa per inserire del testo libero se la causale non è presente tra quelle codificate.
Tranne che per la presentazione di planimetria mancante, tutte le altre causali hanno l’obbligo di presentazione di un progetto al Comune.
Come si fa una variazione catastale
Se sei un privato cittadino, come abbiamo già detto, e devi fare soltanto delle correzioni alla visura catastale quali: indirizzo, numero civico, codice fiscale, ecc. puoi usare il contact center online. Se le modifiche invece riguardano la planimetria catastale allora deve farle un tecnico abilitato come già lo sono io.
Un Geometra viene accreditato con la richiesta di abilitazione per la presentazione telematica e modifica dei documenti di aggiornamento della banca dati catastale. Ottenuta l’abilitazione il tecnico potrà presentare la pratica DOCFA attraverso SISTER.
Procedimento DOCFA
Puoi scarica l’ultima versione del software per modificare le planimetrie catastali Docfa4.00.5_Setup – exe. Per eseguire il software è necessario utilizzare una Java Run Time (requisito minimo JRE 1.5 o superiore).
Il programma DOCFA permette la redazione di due tipi di documenti:
- Accatastamento (per dichiarare una nuova costruzione);
- Variazione (per la denunzia di una variazione catastale della planimetria);
Per entrambi i casi la prima cosa da indicare è la causale di presentazione codificata perchè contiene gli elementi utili per la corretta determinazione del classamento e quindi della rendita. Gli altri campi da compilare saranno principalmente questi: identificativi catastali, ubicazione dell’immobile, dati del classamento, gli elaborati grafici, i modelli 1N e 2N e la relazione tecnica.
Identificativi catastali
Sono i numeri che identificano un unità immobiliare sia terreni che urbana al catasto composti da foglio, particella e subalterno. A seguito di una variazione catastale rimangono spesso invariati ma per alcune causali è richiesta la soppressione e l’attribuzione di nuovi identificativi. Il tecnico sostanzialmente assegnerà un nuovo numero di subalterno a partire dal primo numero disponibile nella particella interessata. Al catasto di Roma la nuova numerazione del subalterno parte dal 501.
Ubicazione
L’ubicazione di un’unità immobiliare al catasto riguarda la strada e il numero civico, il piano, se presente numero d’interno, scala, lotto ed edificio. La strada deve essere una tra quelle presenti negli stradari del Comune ove è ubicato l’immobile disponibili anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate. In mancanza di strada e numero civico codificati il tecnico preciserà tutto in relazione tecnica.
Classamento
Col classamento il Geometra, in base alla propria esperienza e alla conoscenza del bene, attribuisce la rendita catastale. Il catasto entro un anno si riserva la facoltà di modificare questa rendita dandone notifica per posta raccomandata al proprietario. Il proprietario può fare ricorso entro 60 giorni dalla notifica se ritiene che la rendita non sia esatta. Trascorsi 60 giorni la rendita è tacitamente accettata e quindi non più modificabile.
Elaborati grafici
Tutte le unità immobiliari del catasto fabbricati sono descritte graficamente attraverso una planimetria o un elaborato planimetrico. Sia la planimetria che l’elaborato sono sezioni di unità immobiliare fatte ad un metro di altezza. Immagina la tua abitazione tagliata con una linea orizzontale ed il punto di vista dello sguardo dall’alto verso il basso. Le scale di rappresentazione sono 1:100 (1 centimetro sulla planimetria corrisponde ad un metro della realtà), 1:200 (1 cm = 2 metri) e 1:500 ( 1 cm = 5 m).
Gli elaborati grafici sono la componente principale nella compilazione del DOCFA. Al momento della presentazione del documento va rappresentato lo stato di fatto del bene in quel momento. Le planimetrie devono essere complete e conformi ed il Geometra con la sua firma garantisce la verità delle informazioni.
Calcolo della superficie catastale
La superficie catastale è stata introdotta con il D.P.R. 138/98. Il tecnico in fase di compilazione della variazione catastale a Roma deve effettuare il calcolo ragguagliando le superfici secondo i coefficienti della normativa. Anche le superfici scoperte come balconi, terrazzi, aree, ecc. concorrono alla determinazione di tale superficie. E’ obbligatorio, pertanto, calcolare tutte le componenti delle unità immobiliari sia coperte che scoperte.
I modelli 1N e 2N
I modelli 1N e 2N descrivono le caratteristiche della tipologia di finitura e costruttiva sia del fabbricato intero che della singola unità immobiliare. Durante la compilazione il tecnico deve specificare per esempio: i confini del fabbricato (su strada, su distacco con altro fabbricato, ecc.), gli impianti, le rifiniture, il numero totale di abitazioni presenti, numero di vani interni l’abitazione e grandezza in metri quadri. Lo scopo è sempre quello di attribuire la giusta rendita catastale.
Relazione tecnica
La relazione tecnica il Geometra deve scriverla per facilitare la comprensione di alcune scelte fatte durante la compilazione del DOCFA. In alcuni casi però la relazione tecnica è obbligatoria vediamo quali sono le principali:
- numero di protocollo e data del progetto edilizio al comune;
- dichiarante diverso dal titolare dei diritti reali sull’immobile (l’erede e l’unità immobiliare è intestata al de cuius, rappresentate legale di società, CTU,ecc.);
- giustificare l’assenza della cucina in un abitazione;
- difficoltà a misurare i muri perimetrali e quindi viene graficizzata la stima del loro reale spessore;
- “porzione di UIU unita di fatto con quella di foglio xxx part. yyy sub zzzz. Rendita attribuita alla porzione di UIU ai fini fiscali” si una per la fusione di due unità immobiliari con intestatari diversi;
- casi di variazione catastale per “ESATTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA”, “RETTIFICA DOCFA PROT. XXXXXX/YY”, “RECUPERO DI SITUAZIONE PREGRESSA” .
Tempistiche modifica planimetria catastale a Roma
La data di presentazione della variazione catastale indicata del DOCFA è fondamentale perchè da essa si calcolano le eventuali sanzioni se dovute. Il tecnico compilatore ha la responsabilità di indicare la data esatta apponendo la sua firma sul documento. Nelle denunce di variazione la data va inserita nell’apposito campo del quadro B.
- In caso di ristrutturazione va comunicata la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori. La data di completamento dei lavori, corrisponde alla data in cui si è verificata la variazione. La data di “chiusura dei lavori” al Comune può anche differire da quella indicata al catasto perchè i due termini sono indipendenti l’uno dall’altro. Se in Comune però è già stata dichiarata la fine dei lavori, farà fede la data dichiarata in Comune;
- Nel caso di variazione catastale presentata per esatta rappresentazione grafica la data da indicare è quella dell’ultima dichiarazione agli atti di cui si intende correggere la planimetria;
- Per le causali “Presentazione planimetria mancante”, “Modifica Identificativo” e “Richiesta Ruralità” non va specificata nessuna data ed infatti il DOCFA la nasconde non rendendola compilabile.
Tempistiche del Geometra e del Catasto
Le tempistiche per compilare e presentare una variazione catastale sono variabili secondo il tipo di modifica che si deve effettuare e la sua complessità. Quanto è grande l’unità immobiliare? Va modificata una singola unità urbana oppure un intero fabbricato? Per rispondere a queste domande il modo migliore resta quello di valutare caso per caso.
Considerare che il Geometra deve:
- controllare le carte che si hanno a disposizione e creare un piano di lavoro;
- raccogliere le informazioni e rilevare le misure attraverso un sopralluogo;
- predisporre gli elaborati grafici nella scala di presentazione adeguata;
- compilare i modelli nel DOCFA con tutte le informazioni e misure raccolte;
- attribuire la rendita proposta;
- presentare tutti i documenti all’Agenzia del Territorio.
Il catasto di Roma impiega solitamente 2/3 giorni lavorativi per fornire una risposta a seguito dell’istruttoria. Nel caso in cui l’esito della risposta sarà positivo l’iter sarà concluso e la nuova planimetria sarà inserita in atti. Se qualche cosa dovesse andare storto invece verrà inviata una ricevuta motivata di rigetto al Geometra. Si dovrà dunque ripresentare la pratica con le dovute modifiche e attendere di nuovo i tempi di istruttoria catastali.
Il costo della variazione catastale a Roma
Cercherò di spiegare ora quali sono i fattori che influenzano il costo di una variazione catastale a Roma. Premetto che, se devi modificare la planimetria, il modo più semplice è quello di contattare il tecnico e trasmettergli i documenti utili alla valutazione. Nel caso in cui necessiti soltanto delle informazioni ti invito invece a leggere quanto segue. Devi sapere che i costi per aggiornare la planimetria catastale sono divisi in 3 categorie: costo del Geometra, imposte catastali ed eventuali sanzioni.
Costo del Geometra
Come già ho spiegato per le tempistiche il costo per modificare la planimetria catastale dipende da:
- complessità del lavoro;
- numero di unità immobiliari;
- grandezza dell’immobile;
Per questi motivi indicare un prezzo già stabilito e standard rappresenta secondo me un azzardo. Io sono iscritto al Collegio dei Geometri di Roma dal 2009 con il numero 10158, ho timbro professionale, firma digitale, PEC, SPID, programma DOCFA, abilitazione a Sister e quindi ho tutti gli strumenti che possono fare al tuo caso. Prezzi orientativi dalla parcella di un geometra a Roma variano tra €240,00 e €1000,00 secondo i casi.
Imposte Catastali
Oltre al costo del Geometra va corrisposta al catasto un imposta ad unità immobiliare dichiarata. L’Agenzia delle Entrate definisce queste imposte tributi speciali catastali e sono riassunti come segue:
- € 50,00 per le dichiarazioni di variazione o nuova costruzione con destinazione ordinaria appartenenti ai gruppi A, B e C o censite senza rendita;
- € 100,00 per le dichiarazione di variazione o nuova costruzione con destinazione speciale appartenenti ai gruppi D ed E;
Sanzione
E’ obbligatoria la comunicazione della variazione catastale entro 30 giorni dalla fine lavori. Il riferimento temporale per il calcolo è la “data di fine lavori“ indicata dal professionista nel quadro B del Docfa. Se ti trovi nella situazione di aver oltrepassato i termini allora per te le strade sono queste.
Le sanzioni notificate vanno da un minimo di € 1032,00 ad un massimo di € 8264,00 (il 75% dell’importo e’ devoluto al comune ove e’ ubicato l’immobile interessato). Se non hai ricevuto notifica puoi avere una riduzione su tali importi aderendo al ravvedimento operoso e pagare una sanzione ridotta ad unità immobiliare con questo criterio:
- 1/10 del minimo (€1032,00) per ritardo fino a 90 giorni= € 103,20;
- 1/8 del minimo con ritardo compreso tra 90 giorni ed 1 anno= € 129,00;
- 1/7 tra 1 e 2 anni= € 147,43;
- 1/6 oltre i 2 anni= € 172,00;
L’obbligo di presentazione della variazione catastale e le sanzioni cadono in prescrizione dopo 5 anni. Ciò vuol dire che sei stato fortunato a non aver ricevuto notifiche, per modifiche di vecchia data non verrà applicata nessuna sanzione.
