Descrizione
Cos’è una visura ipotecaria o indagine ipotecaria?
La visura ipotecaria è un documento, rilasciato dalla conservatoria dei registri immobiliari online. La conservatoria è l’ufficio dove vengono registrati gli atti di qualsiasi natura per essere efficaci e legalmente validi. L’indagine ipotecaria alla conservatoria può essere fatta per un immobile o per una persona fisica o giuridica. Dall’ispezione si ricava un elenco sintetico di atti:
- compravendite e mutui;
- ipoteche e cancellazione di ipoteche;
- successioni, donazioni e divisioni;
- decreti ingiuntivi e sentenze del tribunale;
Ognuno di questi atti presenti nell’elenco è propriamente detto “formalità”.
A differenza della visura catastale, l’indagine ipotecaria o visura ipocatastale ha un valore probatorio. Vuol dire che è valida per esempio per dimostrare la proprietà di un bene immobile. L’ispezione ipotecaria permette di determinare se una persona fisica o ditta/azienda, è intestataria di beni immobili e di identificare la presenza di gravami sugli stessi. La visura ipotecaria altro non è che un elenco delle formalità con tutti gli atti registrati negli ultimi 25 anni circa.
L’ispezione ipotecaria è un diritto di pubblico espressamente riconosciuto dall’art. 2673 c.c quindi chiunque può richiederla (anche per conto terzi).
Come richiedere la visura ipotecaria
Per avere l’accesso telematico alla conservatoria dei registri immobiliari i cittadini in Italia possono scegliere tra tre modalità:
- recandosi all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate cercando il più vicino a partire dall’ubicazione dell’immobile;
- *registrandosi sul portale Entratel/Fiscoline nel sito dell’Agenzia Entrate per attivare la “Consultazione personale”;
- con la piattaforma Sister che prevede la stipula di una convenzione esclusivamente con la firma digitale ed il pagamento di un canone;
- attraverso il Geometra Massari compilando il modulo della richiesta al costo di € 17,00.
* Il servizio di consultazione personale consente l’accesso alla banca dati della conservatoria online esclusivamente per le unità immobiliari di cui il soggetto richiedente risulti proprietario. I documenti sono forniti su file in formato pdf. Dopo la registrazione si potranno ottenere: l’elenco sintetico delle formalità, il dettaglio delle note, l’eventuale titolo telematico ed i documenti correlati.
Indagine ipotecaria su un immobile
La visura ipotecaria su un fabbricato o un terreno si fa serve ad individuare eventuali gravami e qualsiasi atto che riguarda l’immobile richiesto. I gravami e gli atti possono consistere in:
- ipoteche giudiziali (decreti ingiuntivi o sentenze coattive di pagamento);
- ipoteca legale (Equitalia o riscossione tributi);
- compravendita, donazione, successione o altra tipologia di atto;
- ipoteche volontarie (mutui e finanziamenti);
- citazioni (contestazioni di titolarità dell’immobile o conclusioni di un contratto preliminare);
Attenzione prima di fare un indagine ipotecaria su un immobile, controllare sempre i dati catastali che serviranno per la ricerca. Tenere in considerazione che i riferimenti catastali (foglio, part. e sub.) sono quelli presenti sull’atto al momento della registrazione in Conservatoria Registri Immobiliari. Questi dati possono cambiare nel corso del tempo. Se un atto è stato registrato esempio nel 2003 ma successivamente i dati catastali sono variati, facendo l’ispezione nel 2020 con i nuovi identificativi catastali l’atto non verrà trovato. Non sarà riportato quindi nell’elenco sintetico delle formalità della visura ipotecaria.
Assicurarsi dunque prima dell’ispezione ipotecaria, che i dati catastali non abbiano subito variazioni attraverso una preventiva visura catastale storica per immobile. Si può anche richiedere la visura ipotecaria per immobile barrando nel form della richiesta il servizio aggiuntivo della visura del catasto. In questo modo si avranno con un unica richiesta entrambi i documenti da qui nasce il termine “visura ipocatastale”.
Visualizza un Esempio dell’Ispezione per Immobile in formato PDF
Indagine ipotecaria su una persona
Con l’indagine ipotecaria su una persona si ottiene un quadro completo del patrimonio immobiliare di un soggetto fisico o giuridico. L’ispezione contiene al suo interno vari tipi di atti divisi in categorie:
- Trascrizioni (a favore e contro*) : si riferiscono agli atti traslativi, per mezzo dei quali diritti reali su un immobile passano da una persona ad un’altra : compravendite, successioni, donazioni, pignoramenti, decreti giudiziari di trasferimento immobili, sequestri.
- Iscrizioni ( a favore e contro*) : si riferiscono agli atti per mezzo dei quali un determinato immobile viene posto a garanzia a favore di determinati soggetti: Ipoteche volontarie (es. mutuo) e giudiziali, altri gravami e vincoli.
- Annotazioni : si registrano le modifiche riferite a trascrizioni o iscrizioni già presentate: nota a cancellazione di ipoteca, surroga mutuo, cancellazione parziale, correzione di errori, etc.
* Le formalità si dicono “a favore” in caso di acquisti e “contro” in caso di cessione, pignoramento o di ipoteca. In alcuni casi posso essere sia a favore che contro come negli atti di divisione dove una persona nello stesso tempo vende e compra quote di beni.
Si effettua un indagine ipotecaria su una persona per esempio prima di intraprendere rapporti commerciali. Può essere usata anche per individuare i beni immobili aggredibili con azioni giudiziarie in caso di insolvenze.
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