Riforma Regole Condominiali

Correva l’anno 1942 quando è entrato in vigore il codice civile italiano, riformato dal regio decreto numero 262. Nel libro terzo, in particolare nel Titolo VII “Della comunione” viene trattata la disciplina relativa alle regole condominiali. Esattamente 70 anni più tardi sarà varata la prima riforma del condominio, che introdurrà alcune novità significative. Si tratta nello specifico della legge 220/2012, di cui analizzeremo a breve i tratti salienti.

Individuazione e Normativa sulle parti comuni come era e cosa cambia

Vecchia Normativa del Condominio

Le parti oggetto di proprietà comune utilizzabili dai condomini dei diversi piani dell’edificio sono indicati all’art. 1117 c.c.
Nella lista sono compresi:

• i portoni d’ingresso;
• i cortili;
• i tetti;
• le fondazioni;
• i muri perimetrali esterni;
• gli ascensori;
• i pozzi, le cisterne e le fognature;

Fra i locali in comunione troviamo invece quelli dedicati a:

• stenditoi;
• riscaldamento centralizzato;
• la portineria;
• lavanderia;

I condomini possono servirsi della cosa comune, a patto che non ne alterino la destinazione e non estendano il proprio diritto a danno degli altri. Qualora un partecipante voglia apportare modifiche per un miglior godimento, queste verranno introdotte a proprie spese.

Riforma delle Regole Condominiali sulle parti comuni

L’art. 1 va a sostituire l’assetto descritto poc’anzi: sebbene la lista precedentemente fornita non subisca grosse modifiche, viene completata dal punto di vista funzionale. L’art. 1117 si basava su una presunzione di comproprietà, in base alla quale tutti potevano godere egualmente delle zone in comune. Attualmente la questione può essere superata se la cosa presenta caratteristiche strutturali che servono in via esclusiva al godimento della singola unità. In altre parole la destinazione particolare va a prevalere sull’attribuzione di contitolarità legale prevista dal nuovo regolamento del condominio.

Fra le modifiche più interessanti alle regole condominiali si trovano degli accorgimenti tecnici sulle aree in comunione. C’è stata una rivisitazione volta all’uso collettivo dei sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per la ricezione radiotelevisiva, oltre che dell’accesso ai flussi informativi. In più viene specificato che i sottotetti possono essere indirizzati al pubblico utilizzo qualora siano destinati, per caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

Innovazioni sull’edificio – modernamento –  Cosa cambia?

Vecchio Regolamento

Per quanto riguarda i rinnovamenti apportabili all’edificio, l’articolo 1108 c.c. detta una specifica disciplina condominiale. Le innovazioni si adottano con deliberazione a maggioranza dei partecipanti equivalente ai 2/3 del valore complessivo della cosa comune. La spesa è volta a rendere il godimento del bene più comodo e redditizio, ma non deve risultare eccessivamente gravosa. Dagli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, ossia quelli che incidono sul patrimonio, non deve discendere alcun tipo di pregiudizio all’interesse dei partecipanti. In altre parole non possono essere fatte innovazioni sull’edificio per i soli interessi di qualcuno.

In caso di alienazione, costituzione di diritti reali su fondo comune o locazione maggiore a nove anni è necessario il consenso di tutti.

Normativa del Condominio sulle Innovazioni al giorno d’oggi

L’introduzione di elementi di rimodernamento è sottoposta all’aggiunta di alcuni commi all’art. 1120 c.c., che rimandano ad una peculiare procedura d’adozione. Per l’approvazione del progetto di restauro è prevista una maggioranza meno forte rispetto alla precedente disciplina.  Lo scopo è sempre il miglioramento della cosa e al suo uso più comodo e redditizio. Vengono esposte alcune regole condominiali dirette a valorizzare l’immobile sotto il profilo della:

1. sicurezza;
2. salubrità impiantistica;
3. abbattimento barriere architettoniche;
4. contenimento del consumo energetico;
5. realizzazione di parcheggi;
6. impianti;

L’amministratore di condominio – Nuova Normativa del Condominio

Le vecchie regole condominiali

Ai sensi dell’art. 1129 c.c., l’assemblea di un condominio che raggiunga 4 o più condomini nel totale deve nominare un amministratore. Qualora l’assemblea non provveda alla nomina prevista per legge, subentrerà l’autorità giudiziaria su ricorso dei partecipanti stessi. L’amministratore, in carica per un anno, cura l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea, disciplina il regolamento e ne accerta l’osservanza, riscuote i contributi e provvede alla manutenzione ordinaria.

Il nuovo amministratore di condominio

L’articolo 9 della l. 220/2012 delinea il profilo della figura dell’amministratore, che diventa obbligatorio nelle strutture condominiali che contano più di 8 condomini. Vengono predisposti dei requisiti specifici per la nomina:

• hanno il godimento dei diritti civili
• il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• il possesso di un diploma di scuola superiore
• il superamento di un corso di formazione professionale
• la frequenza ad attività formative.

Questi parametri vengono ridotti in caso la carica sia investita da un condomino o sia stata svolta almeno per un anno nel corso dell’ultimo triennio. L’amministratore di condominio scelto tra i condomini dello stabile non è per nulla salvato dalle responsabilità e ci sono gravi rischi a suo carico se non è stato adeguatamente formato. 

Fra le variazioni più importanti, troviamo delle delucidazioni che riguardano i compiti necessari da svolgere e come viene regolata l’eventuale perdita della carica. L’amministratore, in caso di accettazione della nomina, ha l’obbligo di versare le somme erogate e ricevute a qualsiasi causa dai partecipanti o terzi su di uno specifico conto corrente. Inoltre ha l’obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme non corrisposte e deve fornire ai condomini una polizza assicurativa per responsabilità civile. In quanto alla revoca, il responsabile è soggetto a comportamenti tipizzati da rispettare scrupolosamente: irregolarità e mancati adempimenti possono provocarne la revoca.

Costituzione in mora e relativa sanzione

Vecchie Regole Condominiali

I casi di inadempimento relativi al pagamento della propria quota e alle obbligazioni contratte dai singoli sono contenuti nell’art. 63 delle disposizioni d’attuazione del codice civile. Per quanto riguarda la riscossione, l’amministratore può ottenere un decreto d’ingiunzione esecutivo anche qualora ci fosse opposizione da parte dell’interessato. Nell’eventualità in cui la mora si estendesse fino ad un semestre di ritardo, l’amministratore ha la facoltà di sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni.

Condomini morosi e sanzione adesso

La riforma 220/2012 assoggetta i casi di ritardo nei pagamenti da parte dei condomini ad una disciplina più rigida che non ammette incertezze, stabilendo 6 mesi per la regolarizzazione dei debiti. Scaduto il termine l’amministratore (senza obbligo di consulta assembleare) è tenuto a procedere con l’emissione del decreto ingiuntivo verso il moroso. Qualora si oltrepassino i 6 mesi, al condomino interessato verrà preclusa la fruizione del servizi comuni. Da precisare la sanzione a cui s’incorre per infrazione del regolamento condominiale: la multa va dai €200 ai €800.

Altre Regole Condominiali Variate con la nuova Normativa

Assemblea

Contrariamente a quanto contenuto nella vecchia normativa del condominio, l’avviso di convocazione può avvenire tramite fax, posta elettronica certificata o recapitato a mano, ma non più a voce. Vengono stabiliti nuovi limiti quantitativi relativi al cumulo di deleghe e viene introdotto il divieto di procura dell’amministratore. Il quorum per la validità delle delibere assembleari viene ristabilito ex novo.

Prima convocazione occorre il 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi

Seconda 1/3 + 1 dei condomini e 1/3 dei millesimi

Delibere di seconda convocazione è necessario il 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.

Animali domestici

In tema di animali domestici, la riforma del condominio ammette un regime con meno restrizioni e vincoli per tutti coloro che desiderano tenerne uno nella propria casa. Viene concesso un miglior godimento, che di conseguenza comporta meno rinunce, fermo restando alcuni limiti tassativi. I condomini dovranno rispettare l’osservanza delle regole condominiali previste per le aree comuni, ricordando che il possesso di animali comporta responsabilità sia civile che penale. L’ordinanza del Ministro della Salute del 2009 sancisce l’obbligatorietà nei confronti dei proprietari di mantenere pulita l’area di passaggio e l’utilizzo del guinzaglio negli spazi del condominio.

Questione ambientale ed energetica

L’articolo 7 l.220/2012 dispone che è consentita l’installazione d’impianti energetici da fonti rinnovabili destinate a singole unità sia su superfici comuni che su parti individuali. Qualora si dimostrino necessarie delle modifiche sulle zone comuni, l’interessato deve procedere informando l’amministratore sul contenuto specifico della sua richiesta e sulle modalità d’esecuzione. Risulta oltremodo favorito chi provvede all’istallazione di sistemi per il risparmio energetico, pur rimanendo subordinato al parere dell’assemblea. Quest’ultima ha il potere di adoperarsi per la salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio.

Riscaldamento ed ascensore

Le nuove regole condominiali ritornano sul punto chiarendo in modo lineare la suddivisione delle spese per i servizi dell’ascensore. Si considera metà del valore della singola unità immobiliare e metà della misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. L’art. 8 sancisce che la ripartizione delle spese per l’uso di scale e ascensori va divisa fra coloro che se ne servono effettivamente. Quelli che non desiderano usufruire del sistema di riscaldamento centralizzato saranno autorizzati a distaccarsene senza il consenso dell’assemblea. Questo sarà possibile purché continuino a versare le spese per la manutenzione straordinaria senza recare altrui pregiudizio. Leggi questo articolo sul risparmio che si ha con un impianto centralizzato geotermico.

Sito Internet condominiale

La nuova normativa del condominio trova la possibilità di stabilire un sito internet condominiale. L’obiettivo di detta installazione sarebbe quello di adoperarsi ad una maggiore trasparenza nella comunicazione fra condomini e amministratori, senza giungere a finalità promozionali. Il contenuto del sito si limita alla conservazione di atti, verbali e allegati favorevoli ad una maggior chiarezza, nonché alla tenuta di una copia digitale dei documenti ottenuti dalle delibere. Su richiesta dell’assemblea costituita ai sensi dell’art. 1136 c.c., l’’amministratore è tenuto ad attivare il sito internet del condominio. Per quanto riguarda le spese d’attivazione e gestione, gli esborsi saranno suddivisi fra i condomini aderenti in eguali parti.

Bilancio condominiale

Alla base del regime del rendiconto condominiale emerge il principio di trasparenza. Il nuovo bilancio terrà conto del:

1. registro di contabilità
2. riepilogo finanziario
3. nota riassuntiva per la gestione

All’assemblea viene riservata inoltre la facoltà di nominare un revisore dei conti del condominio.

Considerazioni Finali sul Nuovo Regolamento Condominiale

La legge numero 220 del 2012 è stata strutturata con l’intento di introdurre nella precedente normativa delle rivoluzioni in tema di rapporti fra amministratori e condomini. A giudicare dalla portata dei contenuti, con questa nuova riforma vengono assegnati maggiori diritti ai singoli partecipanti della comunione condominiale, anche dal punto di vista finanziario. Nonostante ciò l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali Immobiliari (Anaci) ha espressamente dichiarato di essere soddisfatta delle novità apportate dalla riforma. C’è da ricordare infine la portata sociale del nuovo assetto: la riforma legislativa interesserà difatti 50 milioni di cittadini, circa l’85% delle famiglie italiane.

In sintesi

In una tematica complessa e delicata come quella del condominio, era di notevole rilievo occuparsi di argomenti quali la professionalizzazione dell’amministratore e l’uso della cosa comune. Le nuove regole condominiali nel complesso risultano più dettagliate e ricche di nozioni, se comparate alle precedenti. Risulta chiaro che l’intento del legislatore, con questa riforma del condominio, sia stato quello di salvaguardare sia l’interesse collettivo che i diritti del singolo in modo equilibrato.